原標(biāo)題:原創(chuàng)丨樓市重磅！政府這個(gè)政策，意義重大，影響中國(guó)每個(gè)人！

1月15日傳來(lái)大消息！

據(jù)新華社報(bào)道，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明當(dāng)天說(shuō)，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明今天表示，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開(kāi)，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。

這則消息非常重磅，因?yàn)樗�不但影響成立的樓市，還將影響農(nóng)村的土地，會(huì)對(duì)中國(guó)產(chǎn)生巨大的影響，醞釀出巨大的商機(jī)！

試想，當(dāng)政府不再是居住用地的唯一提供者，這就意味著樓市的總供給格局徹底發(fā)生改變。這一變化，將會(huì)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生非常重磅影響。下面，占豪（微信公眾號(hào)：占豪）就對(duì)該土地政策變化進(jìn)行一個(gè)解析，供戰(zhàn)友們參考。

為了讓大家對(duì)這一政策理解更深刻，我們先對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)政策變化捋一捋。

如果向前追憶，在中國(guó)進(jìn)行房改之前，中國(guó)的商品房市場(chǎng)根本沒(méi)有形成，主要市場(chǎng)供給來(lái)源于單位分房和自建房。然而，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快，住房的發(fā)展太慢已經(jīng)影響到了城市化進(jìn)程，影響到了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在這種情況下，中國(guó)開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)改革。

1994年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確定房改的根本目標(biāo)是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。由此，中國(guó)住房的市場(chǎng)化改革進(jìn)入快車道。

1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從同年下半年開(kāi)始全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。這一政策的實(shí)施，實(shí)際上意味著住房進(jìn)入了商品房的“獨(dú)木橋”時(shí)代，也開(kāi)啟了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的通道。這一漲，就一直漲到現(xiàn)在，漲了20年。以上海為例，1998年房?jī)r(jià)也才三四千元，現(xiàn)在那些當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)三四千的地方早已七八十來(lái)萬(wàn)了，也就是說(shuō)同樣區(qū)域的房子在過(guò)去20年漲了得有20倍左右。

我們知道，過(guò)去20年中國(guó)的房?jī)r(jià)是越調(diào)控越高，其中原因很多，但最主要的動(dòng)力是中國(guó)的人口多、城市化進(jìn)程力度大導(dǎo)致的剛需，而促進(jìn)因素則是對(duì)炒房一直遏制不利導(dǎo)致太多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)大漲。在占豪（微信公眾號(hào)：占豪）看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)政策的大轉(zhuǎn)折，就是在過(guò)去兩年時(shí)間發(fā)生的。

如果大家對(duì)新聞足夠敏感的話，應(yīng)該還記得2015年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的政策是去庫(kù)存。那次去庫(kù)存的政策方向和“一城一策”的政策導(dǎo)向使得一二線城市率先得利。由于一二線城市根本庫(kù)存不多，地方政府放開(kāi)限購(gòu)政策，很快導(dǎo)致了一二線城市大漲，這就是2016年房?jī)r(jià)大漲的政策因素。當(dāng)然，2016年政策放松導(dǎo)致剛需購(gòu)房，還是讓全國(guó)房地產(chǎn)的總庫(kù)存下降了很多，副作用是房?jī)r(jià)在短期內(nèi)又大漲了一波。

房?jī)r(jià)短期內(nèi)暴漲給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了不小的潛在風(fēng)險(xiǎn)，這就是2016年12月召開(kāi)2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策落地的內(nèi)在因素。當(dāng)時(shí)，中央定調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。這個(gè)政策，其實(shí)就定調(diào)了接下來(lái)的房地產(chǎn)政策方向，也是中國(guó)房地產(chǎn)政策發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向的重大信號(hào)。

不過(guò)，真正從根本上確立了房地產(chǎn)“深改”政策方向的還是19大報(bào)告，報(bào)告指出：“堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

注意報(bào)告上的措辭，除了“堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’定位”，還增加了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的內(nèi)容。這句話就意味著，未來(lái)住房供應(yīng)不再是商品房的“獨(dú)木橋”了，而是多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉，目的是讓全體人民住有所居。

多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉這三點(diǎn)是接下來(lái)政策調(diào)整的核心。我們之前看到，政策最先推動(dòng)租購(gòu)并舉，特別是在土地供應(yīng)時(shí)要求開(kāi)發(fā)商必須保證一些住房是租的而不是賣的政策，使得租賃市場(chǎng)的供給在增加。同時(shí)，一些地方政府還推出了政府與居民的共有產(chǎn)權(quán)房。這些變化，都是對(duì)19大報(bào)告的貫徹落實(shí)。

不過(guò)，之前政策中，基本沒(méi)看到多主體供給的政策改革，只有前不久北京出臺(tái)了央企可以在自己的土地上蓋職工保障房的政策有這個(gè)意思。北京的政策，實(shí)際上打開(kāi)了多主體供給的政策想象空間。

然而，真正的政策變化是1月15日，即土地的供應(yīng)政策變了。在占豪（微信公眾號(hào)：占豪）看來(lái)，土地的政策供應(yīng)變了，也就意味著多主體供應(yīng)的政策要徹底打開(kāi)了。

想想看，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法意味著什么？這不正是上一輪房改以前的政策嗎？以前國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)都可以在自己擁有土地使用權(quán)的土地上蓋房，然后分給職工，職工只有使用權(quán)而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。這一政策的落地，意味著以后無(wú)論是央企、集體企業(yè)、私有企業(yè)，都可以在自己土地上蓋房分給職工居住。如此一來(lái)，年輕人住房的壓力自然就小了。這個(gè)壓力小了，也就意味著剛需的緊迫性小了，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力自然就小了。

所以，這一政策，對(duì)房?jī)r(jià)一定會(huì)起到抑制作用。之所以出臺(tái)這樣的政策，就是國(guó)家要避免城市化進(jìn)程加快時(shí)房?jī)r(jià)暴漲，使得發(fā)展的成果被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大部分賺走。在這樣的政策刺激下，未來(lái)中小房地產(chǎn)商估計(jì)要被擠死了，大型房產(chǎn)商要不開(kāi)發(fā)特色房產(chǎn)，要不就是“薄利多銷”。當(dāng)然，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，當(dāng)土地財(cái)政的收入逐漸下降后，那么就必須發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，這正是我國(guó)在基礎(chǔ)設(shè)施較完備的情況下推動(dòng)更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策調(diào)整。

以中部核心的新一線城市武漢為例，在過(guò)去一兩年的時(shí)間里就成立了國(guó)家存儲(chǔ)器基地項(xiàng)目、國(guó)家航天產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家級(jí)智能網(wǎng)聯(lián)汽車示范區(qū)和國(guó)家網(wǎng)絡(luò)安全基地，其中前三大基地投資均超千億，網(wǎng)絡(luò)安全基地投資也有兩三百億。這樣的規(guī)劃、投資，就是要推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化升級(jí)，要擺脫原來(lái)的土地財(cái)政。為此，武漢還成立了招財(cái)局，并且專門為高級(jí)別人才提供住房、落后等一系列優(yōu)惠政策，還有對(duì)來(lái)武漢創(chuàng)業(yè)的高等人才提供各種優(yōu)惠和方便。與其他地方相比，武漢走在了前面，這就是對(duì)中央的政策理解透徹，對(duì)未來(lái)發(fā)展方向把握得準(zhǔn)，這當(dāng)然也就意味著未來(lái)一二十年武漢的發(fā)展空間。想創(chuàng)業(yè)的人，或者高新技術(shù)人才，到武漢發(fā)展一定錯(cuò)不了。

再回到房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，考慮都中國(guó)的城市化進(jìn)程，雖然長(zhǎng)期看中國(guó)房?jī)r(jià)還有上漲空間，但一方面中短期應(yīng)該可以抑制，另一反面是三四五線城市的房?jī)r(jià)不至于繼續(xù)猛漲導(dǎo)致城市化進(jìn)程推進(jìn)困難。

所以，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定，真正有上漲空間的恐怕就剩下三個(gè)方向了：一是城市的最核心的區(qū)域，因?yàn)槟抢镉肋h(yuǎn)是稀缺資源；二是發(fā)展?jié)摿�巨大的�?guī)劃區(qū)，以后買房一定要看城市未來(lái)10年以上的發(fā)展規(guī)劃；三是環(huán)境優(yōu)美、居住質(zhì)量高的特色城鎮(zhèn)化社區(qū)，譬如像前段時(shí)間劉國(guó)梁參與的體育小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

關(guān)于宅基地的政策也是一個(gè)革新性變化，國(guó)家把宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)給分制了，這的確是歷史性的創(chuàng)新。

我們知道，過(guò)去宅基地的所有權(quán)是屬于集體的，資格權(quán)和使用權(quán)是一體的，都屬于農(nóng)村居民。那么為什么把資格權(quán)和使用權(quán)分離呢？這個(gè)和農(nóng)村耕地的改革思路是一致的。農(nóng)村耕地被分為所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，宅基地就按這個(gè)思路分為所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)。在占豪（微信公眾號(hào)：占豪）看來(lái)，這一政策最大的內(nèi)涵就是，在保障農(nóng)民權(quán)益的情況下，要把農(nóng)民從農(nóng)村的耕地、宅基地上解放出來(lái)，讓這批人到城里來(lái)，變成城里的工人或商戶，繼續(xù)擴(kuò)大城市規(guī)模，細(xì)化勞動(dòng)分工。

那么，把農(nóng)民從土地上解放出來(lái)后，在保障了其農(nóng)村的土地權(quán)益的情況下，包括宅基地、耕地不能閑著，農(nóng)民可以將宅基地的使用權(quán)、耕地的經(jīng)營(yíng)權(quán)給轉(zhuǎn)租出去，從而產(chǎn)生效益，保障其在城市的生活水平。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，譬如在大城市周邊的有特點(diǎn)的農(nóng)村，就可以建立生態(tài)旅游農(nóng)場(chǎng)，把旅游服務(wù)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)相結(jié)合，把原來(lái)的宅基地?cái)D出來(lái)一部分蓋成賓館、餐飲服務(wù)產(chǎn)業(yè)，把原來(lái)的農(nóng)業(yè)種植變成旅游和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資源的結(jié)合體。如此，即可進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，又可以開(kāi)發(fā)旅游，讓城市里的人在周末體會(huì)農(nóng)村生活，把旅游和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)直接結(jié)合起來(lái)。甚至，可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)直接讓附近城市里的人認(rèn)領(lǐng)地塊，幫其種植綠色的農(nóng)產(chǎn)品，如此可提升成立人的生活品質(zhì)，而農(nóng)民又可實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收，在公司化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的背景下，原來(lái)的農(nóng)民甚至根本不必自己耕種就可以實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收，由農(nóng)業(yè)工人負(fù)責(zé)生產(chǎn)，而自己則可在成立打工或創(chuàng)業(yè)的同時(shí)獲得農(nóng)村土地的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分紅。

還有，像城里人在城市里住膩歪了，總是想到農(nóng)村體會(huì)一下農(nóng)村生活，那么農(nóng)民就可以蓋成適合城里人居住的房子，然后通過(guò)村集體或集體所有制公司開(kāi)發(fā)農(nóng)家院，開(kāi)發(fā)農(nóng)村的生態(tài)旅游······或者，通過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體與大型旅游集團(tuán)達(dá)成合作協(xié)議，由大型旅游集團(tuán)與村集體成立合資企業(yè)，由旅游集團(tuán)出資蓋農(nóng)業(yè)生態(tài)下的生活區(qū)供成立人體驗(yàn)。通過(guò)公司化經(jīng)營(yíng)為城里人提供體驗(yàn)式旅游服務(wù)，必然是一種新的旅游產(chǎn)業(yè)方式。

總之，這一政策的目的是，要讓農(nóng)民放心進(jìn)城，同時(shí)要把農(nóng)村的土地充分利用起來(lái)，由城里人的生活質(zhì)量提升換取農(nóng)民進(jìn)城的生活保障，形成經(jīng)濟(jì)循環(huán)。說(shuō)白了，就是把農(nóng)村的宅基地卷入到整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)大循環(huán)中，推動(dòng)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。