前兩天“北京有樓盤(pán)均價(jià)下跌10%—20%、燕郊房?jī)r(jià)腰斬”的新聞不絕于耳，今天就見(jiàn)南京的豪客們排隊(duì)搶房。

開(kāi)著奔馳、瑪莎拉蒂的土豪們都這么努力搶房，還基本是全款，而租著房子的人還在鍵盤(pán)前面碼字跟帖“房?jī)r(jià)要崩盤(pán)了”。

是不是很意外，有沒(méi)有很魔幻？

對(duì)于這回南京熱售，真叫盧�。▃henjiaolujun0426）做出了下面的幾點(diǎn)分析：

1、昨天的南京是非常好的樣本參考

在一個(gè)供應(yīng)量緊縮的市場(chǎng)，或者說(shuō)需求被抑制的市場(chǎng)，如果沒(méi)有其他政策配合，突然增加供應(yīng)量，就會(huì)造成像南京這樣的場(chǎng)面。

這種現(xiàn)象或許值得其他城市參考，畢竟如今各個(gè)城市都在深度調(diào)控周期。

2、需求是真實(shí)的

面對(duì)這樣八成首付這樣高的比例，所有買(mǎi)房人都是真金白銀的掏出自己的現(xiàn)金來(lái)買(mǎi)房，極少借款，還有部分人為了能夠獲得購(gòu)房資格主動(dòng)要求全款。

換句話(huà)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)確實(shí)具備購(gòu)買(mǎi)力，而且很大程度上超出我們的想象。

在這種不借用杠桿的購(gòu)買(mǎi)，我們基本可以判斷當(dāng)下百姓的買(mǎi)房需求是真實(shí)的，不論是用來(lái)自住還是當(dāng)成家庭資產(chǎn)，沒(méi)有投機(jī)的成分，或許說(shuō)不存在“炒”的空間。

3、哄搶的一個(gè)重要邏輯在于房子被認(rèn)可為資產(chǎn)的重要組成

這一次這么多人搶購(gòu)有兩個(gè)重要出發(fā)點(diǎn)。

首先是等太久了，供應(yīng)稀缺并不會(huì)造成需求的消失，只是被擠壓在某一個(gè)地方，只要機(jī)會(huì)合適就會(huì)釋放。

另外還有很重要的一點(diǎn)，目前房子被當(dāng)成資產(chǎn)這個(gè)身份越來(lái)越被認(rèn)同。如果房子被當(dāng)成居住空間，在沒(méi)有結(jié)婚和居住需求情況下，人們不會(huì)如此激進(jìn)地買(mǎi)房。

但是一旦房子被認(rèn)定為資產(chǎn)，用戶(hù)需要衡量的就是價(jià)格是否有潛力。這一次河西拿出來(lái)的預(yù)售證比周邊的二手房還要便宜很多，這等于直接給這個(gè)價(jià)格做了一個(gè)鉚定，在這樣的刺激下可能其他的元素都被忽略了。

4、此刻或許我們可以明白租售并舉的偉大

租售并舉最大的意義就是在于喚起用戶(hù)對(duì)于買(mǎi)房居住價(jià)值的理解：本質(zhì)上是給用戶(hù)第二個(gè)選擇，一個(gè)僅僅把房子當(dāng)成居住空間依然可以很好過(guò)完這一生的選擇。

當(dāng)未來(lái)市場(chǎng)上用戶(hù)可以看到可以選擇對(duì)比的兩種產(chǎn)品，甚至有的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，租賃住宅做的比商品房還要好，租賃住宅背后捆綁的配套資源比商品房還要齊全，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)或許會(huì)回歸冷靜，不再把房產(chǎn)看的那么的重要。

5、這一輪調(diào)控另一個(gè)關(guān)鍵是在于如何釋放用戶(hù)的資產(chǎn)保衛(wèi)的需求

租售并舉是讓房子回歸更多的居住屬性，可以降低用戶(hù)對(duì)他資產(chǎn)身份的關(guān)注度，另外一個(gè)環(huán)節(jié)，是需要給百姓增加資金疏導(dǎo)口。

大部分人涌入樓市，本質(zhì)上是覺(jué)得更加保值，而另外一方面普通用戶(hù)還找不到更好的理財(cái)渠道。出口如果只有一個(gè)，這也就會(huì)導(dǎo)致了樓市需求的長(zhǎng)期壓抑。

所以我們跳出這個(gè)行業(yè)來(lái)看，不論是最近港股的火熱還是理財(cái)基金的踴躍，某種程度上都是起到資金疏導(dǎo)的作用。

2018年買(mǎi)不買(mǎi)？賣(mài)不賣(mài)？

都說(shuō)北京房市是全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)，嚴(yán)厲的限購(gòu)政策下，市場(chǎng)冰凍，很多小區(qū)都零成交。不急售的房源下架了，急售的百萬(wàn)降幅也是常見(jiàn)，環(huán)京更是哀嚎一片。

如果篤定投資，那就得有投資的耐心，等著未來(lái)的真正要住在這里的“剛需族”來(lái)接盤(pán)。否則，環(huán)顧周?chē)�，你�?ldquo;鄰居”都是和你一樣都想賭一把就走，這樣的情況下，是最脆弱的，漲的時(shí)候暴漲，跌的時(shí)候，有人資金成本壓力太大就被逼出貨，跌起來(lái)也最狠。

未來(lái)可能很美好，但大部分人是死在黎明前最黑暗最寒冷的時(shí)候。

南京可能是這輪二三線(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的終點(diǎn)，很快2017年就要過(guò)去了，這輪上漲周期就要結(jié)束了，居民杠桿已經(jīng)暫時(shí)用盡，利率上行，額度下降，除了全款的土豪外，大部分人還只能等到政策、信貸的放松。

2018年，一二線(xiàn)城市價(jià)格筑底調(diào)整到位，對(duì)大部分城市的樓市來(lái)說(shuō)，或許都是價(jià)量齊跌的年份。三四線(xiàn)城市也要分開(kāi)看，在環(huán)一線(xiàn)城市周邊的三四線(xiàn)城市，經(jīng)過(guò)調(diào)控后的下跌，會(huì)比較穩(wěn)定。但基礎(chǔ)設(shè)施改善乏力和就業(yè)人口新增乏力的三四線(xiàn)城市，或會(huì)開(kāi)始降價(jià)。

如果你在一線(xiàn)城市工作生活，那么，購(gòu)房的優(yōu)先級(jí)順利依次如下：一線(xiàn)市區(qū)大戶(hù)型＞一線(xiàn)市區(qū)老破�。疽痪�(xiàn)郊區(qū)大戶(hù)型＞一線(xiàn)郊區(qū)老破�。就鈬�城市大戶(hù)型＞一線(xiàn)商�。就鈬�城市商住

如果你在二線(xiàn)及以下城市工作生活，那么， 購(gòu)房的優(yōu)先級(jí)順利依次如下：二線(xiàn)市區(qū)大戶(hù)型＞二線(xiàn)市區(qū)老破�。径�線(xiàn)郊區(qū)新城大戶(hù)型＞二線(xiàn)商�。救�線(xiàn)以下住房

即使你住在三線(xiàn)以下城市，及早投資一二線(xiàn)城市的住宅市場(chǎng)，必定是你踏上快車(chē)道的正確選擇。商住房的選擇要慎重再慎重，因?yàn)榻衲瓿蹰_(kāi)始，北京上海已經(jīng)開(kāi)始重點(diǎn)整治商住和酒店式公寓，對(duì)未出售和出售未入住的項(xiàng)目，拆除隔墻，拆除上下水煤氣等設(shè)施，恢復(fù)辦公屬性，所以，購(gòu)買(mǎi)商住對(duì)你來(lái)說(shuō)也許只能解決暫時(shí)的居住需求，根本沒(méi)有長(zhǎng)期保障和保值作用。

房地產(chǎn)或在“誘敵深入予以聚殲”

天風(fēng)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉煜輝日前發(fā)表演講，其中談到，“對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)最棘手問(wèn)題的處理，我們采取的策略或是我們長(zhǎng)達(dá)90年的革命斗爭(zhēng)史總結(jié)出來(lái)最成功的政策，我找了個(gè)典故叫‘半渡而擊’，再厲害的敵人，誘敵深入予以聚殲。”

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。” 劉煜輝說(shuō)，會(huì)做到“仁至義盡”的狀態(tài)，但是資本往房地產(chǎn)市場(chǎng)中涌去，這都是自己選擇的結(jié)果。“到那個(gè)份上就怪不了誰(shuí)了。”

大白話(huà)的新時(shí)代中國(guó)

劉煜輝稱(chēng)，本世紀(jì)最重要的一個(gè)事件可能就是十九大，十九大中國(guó)憧憬并規(guī)劃著一個(gè)登頂世界中心的興盛時(shí)代的開(kāi)啟。

十九大還重新定位了中國(guó)社會(huì)的主要矛盾，這是建國(guó)68年以來(lái)，對(duì)社會(huì)主要矛盾的第二次定位調(diào)整。 

在劉煜輝看來(lái)，主要矛盾轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾這個(gè)定位，從經(jīng)濟(jì)分析的角度來(lái)看，本質(zhì)上講是人與資本的沖突，通俗地講，就是“分得不好”的矛盾。

他提出，最近5年，隨著資本膨脹，導(dǎo)致金融泡沫、地產(chǎn)泡沫迅速興起，各種人和資本的尖銳沖突越來(lái)越突出，解決矛盾的政策邏輯出發(fā)點(diǎn)就是節(jié)制資本。

在節(jié)制資本的過(guò)程中，劉煜輝說(shuō)：”我們或會(huì)看到老老實(shí)實(shí)做企業(yè)的人會(huì)慢慢地好起來(lái)，炒來(lái)炒去的杠桿套白狼的玩家會(huì)慢慢地被收拾。這就是大白話(huà)的新時(shí)代中國(guó)。”

中國(guó)高度自信的四個(gè)理由

在劉煜輝看來(lái)，新時(shí)代中國(guó)高度自信來(lái)自四個(gè)方面：

第一，過(guò)去兩年，決策者完成兩大危機(jī)處理（地產(chǎn)去庫(kù)存、供給側(cè)），降溫了尾部風(fēng)險(xiǎn)。

第二， 2035年中國(guó)要達(dá)到富裕國(guó)家中樞的水平，這個(gè)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期目標(biāo)一定能夠?qū)崿F(xiàn)。以不變匯率來(lái)計(jì)算，只要年化增速達(dá)到5.1%，就能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。2025年后，4%的速度或許也能實(shí)現(xiàn)。

第三，中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)，新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換可能比預(yù)想的走得深，走得遠(yuǎn)，事實(shí)上要快得多。

劉煜輝選取了A股的64個(gè)細(xì)分子行業(yè)，通過(guò)對(duì)比過(guò)去三年（2014-2016年）上市公司的情況， A股有一半行業(yè)的資本開(kāi)支復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)14%。

按照簡(jiǎn)單的“70規(guī)則”，這些行業(yè)最多5年規(guī)模就可以翻一番。有1/6的行業(yè)資本開(kāi)支增速超過(guò)35%，意味著最多2年就可以翻一番。

對(duì)于中國(guó)新經(jīng)濟(jì)動(dòng)能快速增長(zhǎng)，劉煜輝認(rèn)為受益于三個(gè)因素：

一是人口紅利，不斷導(dǎo)入的連接數(shù)據(jù)，驅(qū)動(dòng)產(chǎn)生規(guī)模報(bào)酬遞增的效應(yīng)。

二是制度紅利，“有哪個(gè)國(guó)家像阿里和騰訊這樣能對(duì)個(gè)人信息、甚至隱私進(jìn)行如此沒(méi)有什么限制的數(shù)據(jù)挖掘，進(jìn)行商業(yè)價(jià)值的轉(zhuǎn)換。在西方都有很高的法律壁壘。”

三是新經(jīng)濟(jì)成分與傳統(tǒng)債務(wù)周期沒(méi)有太多牽扯，某種程度上，新經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)是穿越周期的。

第四，歷經(jīng)2015年以來(lái)的股匯債劇烈顛簸后，政府治理能力提升。特別是解決危機(jī)的能力。

用90年革命斗爭(zhēng)經(jīng)驗(yàn)處理房地產(chǎn)

劉煜輝把房地產(chǎn)稱(chēng)作最棘手的問(wèn)題。

他說(shuō)：“我們采取的策略或是長(zhǎng)達(dá)90年的革命斗爭(zhēng)史總結(jié)出來(lái)最成功的政策，我找了個(gè)典故叫’半渡而擊’，再厲害的敵人，誘敵深入予以聚殲。”

他還說(shuō)了這么段值得玩味的話(huà)：

房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。我們會(huì)做到“仁至義盡”的狀態(tài)，“公無(wú)渡河，公竟渡河，渡河而死，其奈公何”。但是資本的逐利性帶動(dòng)著資本往房地產(chǎn)市場(chǎng)中涌去，這都是自己選擇的結(jié)果。列祖列宗在前，千秋史筆在后，到那個(gè)份上就怪不了誰(shuí)了。

劉煜輝表示，從去年到今年，有兩個(gè)非常明確的方向：第一個(gè)方向是把不動(dòng)產(chǎn)變成“凍產(chǎn)”。

怎么做的呢？

劉煜輝描述的過(guò)程是：2014-2016年超級(jí)寬松的貨幣政策時(shí)間窗口，通過(guò)驅(qū)動(dòng)家庭部門(mén)（中產(chǎn)階層）加杠桿幫房地產(chǎn)去庫(kù)存，高位鎖定流動(dòng)性，鎖定換手，增加交易的摩擦，把市場(chǎng)的交易冰凍起來(lái)。

第二個(gè)方向就是長(zhǎng)效機(jī)制，本質(zhì)是改變中國(guó)土地資本化的過(guò)程，把中心城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部大量零成本的集體建設(shè)用地用起來(lái)。

“因?yàn)闆](méi)有地價(jià)，3000元/m ²就可以造很好的房子，精裝修，拎包入住，租金也不貴，在800—1000元左右。因?yàn)闆](méi)有地價(jià)，這一塊資產(chǎn)是真正的高收益資產(chǎn)，百分之十幾。然后，政策給出一個(gè)金融的閉環(huán)，ABS、REIS，資金回籠便可大量模式復(fù)制。“劉煜輝說(shuō)道。

敢于下手解決房地產(chǎn)和債務(wù)問(wèn)題

“高度自信”硬幣的另一面就是“敢于下手”，解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生現(xiàn)實(shí)的“灰犀牛”問(wèn)題。

劉煜輝稱(chēng)，周小川曾表示，“去杠桿是目前習(xí)主席交代的首要任務(wù)”。去杠桿沒(méi)有什么捷徑，貨幣從緊，信用收縮，房地產(chǎn)和地方政府債務(wù)兩大“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)一定會(huì)釋放。

由此帶來(lái)的結(jié)果可能是，這一輪需求端的保增長(zhǎng)和供給端的壓縮形成剪刀差、從而推動(dòng)商品價(jià)格大幅上漲的過(guò)程已經(jīng)結(jié)束了。

現(xiàn)在，政府開(kāi)始把經(jīng)濟(jì)的車(chē)掛低檔滑行。

一方面，經(jīng)濟(jì)總需求重回邊際下行趨勢(shì)；另一方面，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重心從去產(chǎn)能、環(huán)保風(fēng)暴，轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)培育經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

在這個(gè)過(guò)程中，劉煜輝說(shuō)：“首要任務(wù)就是拆掉我們?cè)诮鹑谙到y(tǒng)內(nèi)部所搭建的各種交易積木。”

金融去杠桿，實(shí)體經(jīng)濟(jì)從“虛脫”到“脫虛”，對(duì)應(yīng)的是地租和要素成本下降趨勢(shì)。

在劉煜輝看來(lái)，這個(gè)過(guò)程的實(shí)現(xiàn)，有兩個(gè)方向的意義：

一是從金融地產(chǎn)、從政府信用擴(kuò)張中轉(zhuǎn)移出來(lái)，這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)集中暴露和清理的時(shí)期。

比如美國(guó)，金融部門(mén)杠桿率從2007年的113%下降到83%左右，下降1/3。銀行總數(shù)從上萬(wàn)家減少到6000家以下。危機(jī)前興風(fēng)作浪的五大商業(yè)銀行僅有其二，有一個(gè)倒閉了，有兩個(gè)合并了。

極度發(fā)達(dá)的交易性的投資銀行部門(mén)，現(xiàn)在基本上全部撤銷(xiāo)人員遣散，美國(guó)金融整肅是相當(dāng)嚴(yán)峻的。但金融業(yè)相對(duì)萎縮的同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)逐漸走上恢復(fù)之路。

“從金融周期的角度看，中國(guó)可能剛剛開(kāi)始進(jìn)入這個(gè)過(guò)程。”劉煜輝說(shuō)道。

二是技術(shù)溢出效應(yīng)。“比方說(shuō)，過(guò)去三十年我們不斷受益于信息和互聯(lián)網(wǎng)革命一波又一波的技術(shù)溢出。”

這兩個(gè)過(guò)程，對(duì)于交易不一定是一個(gè)幸福過(guò)程，但放眼5到10年的資本市場(chǎng)，與產(chǎn)業(yè)和新技術(shù)發(fā)展長(zhǎng)期趨勢(shì)做朋友，這是一個(gè)偉大的時(shí)代。

價(jià)值投資流行，來(lái)自“熊市買(mǎi)確定”

劉煜輝說(shuō)，這一年多流行的“價(jià)值投資”、“核心資產(chǎn)”概念，不是從地里面憑空蹦出來(lái)，本身其實(shí)還是金融周期的判斷。

2013-2015年，中國(guó)整個(gè)金融系統(tǒng)在加杠桿，所以買(mǎi)“故事”。從2016年10月以來(lái)至今是去杠桿，所以買(mǎi)“確定”，找“現(xiàn)金流”。

無(wú)論是茅臺(tái)、中國(guó)平安或是今年港股內(nèi)房股的邏輯，都是現(xiàn)金流，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)新動(dòng)能企業(yè)很大一部分資產(chǎn)沒(méi)有在A(yíng)股上市。所以，在A(yíng)股的存量市場(chǎng)中，投資者的選擇某種程度是壓抑的，最后導(dǎo)致了抱團(tuán)取暖，“牛市買(mǎi)故事，熊市買(mǎi)確定”。

眼下，A股能看到確定性的就是大消費(fèi)，這個(gè)是路徑依賴(lài)，交易自我強(qiáng)化，要打破這一路徑，其實(shí)不容易，交易行為上來(lái)講，其實(shí)跟2013-2015年交易中小市值沒(méi)有什么區(qū)別。

劉煜輝認(rèn)為，未來(lái)5到10年需要考慮的首要宏觀(guān)問(wèn)題，是中國(guó)實(shí)際利率上升還是向下。

在他看來(lái)，金融地產(chǎn)的鍍金時(shí)代是一個(gè)實(shí)際利率系統(tǒng)性走低的時(shí)代。地產(chǎn)一直享用著、搶占著這個(gè)市場(chǎng)大量的金融資源，享受著很低的實(shí)際利率。

“如果相信十九大能夠改變這一切，將能看到一個(gè)脫虛入實(shí)的中國(guó)，一個(gè)制造強(qiáng)國(guó)的中國(guó)。” 劉煜輝說(shuō)道。

綜合自：房蘇州（作者：蘇城三少）、真叫盧�。▃henjiaolujun0426，作者：盧�。�、鳳凰房產(chǎn)（houseifeng）、大貓財(cái)經(jīng)（caimao_shuangquan）、重慶晨報(bào)上游新聞、鳳凰網(wǎng)、聰明投資者等