日前，山東省人民政府辦公廳出臺關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見。提出：

到2020年，全省培育100家省級住房租賃示范企業(yè)，帶動住房租賃行業(yè)品牌化發(fā)展。鼓勵住房租賃消費，引導城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題；探索租房者子女就近享受中小學義務(wù)教育；完善公共租賃住房等。

以下內(nèi)容摘自魯政辦發(fā)〔2017〕73號 

　三、鼓勵住房租賃消費

　　(八)完善住房租賃支持政策。各地要結(jié)合實際，制定優(yōu)惠政策，支持住房租賃消費，引導城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。合法穩(wěn)定就業(yè)或符合當?shù)厝瞬乓�進規(guī)定的非本地戶籍承租人，可憑登記備案的住房租賃合同等證明材料申報居住登記、申領(lǐng)居住證。符合當?shù)厝嗣裾�府�?guī)定條件的，可以申請登記常住戶口，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)。簡化相關(guān)手續(xù)和辦事流程，為承租人申領(lǐng)居住證和住房租賃企業(yè)協(xié)助辦理提供便利。有條件的市、縣(市、區(qū))可向在當?shù)刈夥烤幼〉囊�進人才發(fā)放一定數(shù)額的租賃補貼。

　　(九)探索租房者子女就近享受中小學義務(wù)教育。對具有當?shù)貞艏�、在城區(qū)無住房、能提供經(jīng)登記備案長期租賃證明的家庭，縣(市、區(qū))教育主管部門可在統(tǒng)籌考慮當?shù)爻擎?zhèn)化進程、教育資源承載力、學校布局等情況的基礎(chǔ)上，積極擴增教育資源供給，按照“積極穩(wěn)妥、量力而行、分步實施”的原則，探索實行義務(wù)教育適齡子女就近入學。同一套住房在同一就學時段內(nèi)，只允許同一租賃家庭的子女就近入學。學校、教育主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房管)部門等相關(guān)機構(gòu)不定期對學生居住情況進行抽查核實，違規(guī)行為記入個人信用記錄并納入省公共信用信息平臺。具體實施細則由各地政府制定。

　　(十)明確租賃各方的權(quán)利義務(wù)。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得擅自解除、變更合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。制定并推行《山東省住房租賃合同示范文本》，明確出租人、承租人及其他當事人的權(quán)利和義務(wù)。

　　四、完善公共租賃住房

　　(十一)明確公租房保障對象。各地要把城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工(包括新就業(yè)大學生、青年醫(yī)務(wù)工作者和青年教師等專業(yè)技術(shù)人員)和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員等作為當前保障重點，進一步提高公租房保障水平。同時，也要兼顧新增住房困難群體、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和戶籍制度改革帶來的住房保障需求。

　　(十二)靈活確定公租房保障方式。各地要統(tǒng)一公租房實物配租和租賃補貼的保障標準，逐步實現(xiàn)實物配租與租賃補貼并舉，靈活滿足公租房保障對象需求。外來人口較多、庫存商品住房較少的大中城市，可通過在新建商品住房項目中配建、政府投資集中建設(shè)、購買、長期租賃等方式，增加公租房實物供應(yīng)。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。商品住房庫存較多、去化周期較長的市、縣(市、區(qū))，應(yīng)主要以租賃補貼為主。完善租賃補貼制度，落實實物配租輪候家庭通過租賃補貼實施保障的措施，結(jié)合當?shù)厥袌鲎饨鹚�平和保障對象實際情況，按照分檔補貼的原則合理確定租賃補貼標準，具體辦法由各設(shè)區(qū)的市政府制定。

　　(十三)提高公租房運營保障能力。進一步完善配套設(shè)施，提高公租房入住比例。鼓勵各地政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作(PPP)模式，將政府投資、建設(shè)和管理的公租房委托住房租賃企業(yè)運營管理。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房管)部門要加強對企業(yè)自建公租房的監(jiān)管。鼓勵企業(yè)將空置的自建公租房按政府指導價向保障對象出租。

　五、多渠道增加租賃住房

　　(十四)盤活存量住房。鼓勵住房租賃企業(yè)收購、長期租用、受托經(jīng)營閑置住房、庫存商品住房、公寓等，用作租賃房源。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造、審批合格后出租。住房改造應(yīng)保障結(jié)構(gòu)性安全，不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效。住房出租，應(yīng)當符合當?shù)卣�府�?guī)定的單間租住人數(shù)和人均租住面積標準；廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

　　(十五)允許改建房屋用于租賃。允許將已批地未開工、在建、建成的商業(yè)用房、寫字樓等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途按程序調(diào)整為居住用地。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目，應(yīng)重新辦理完善相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價款，消防等有關(guān)職能部門按照改建后的實際使用性質(zhì)進行審批。鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。改建后的租賃住房，用水、用電、用氣執(zhí)行居民價格標準。

　　(十六)適當新建租賃住房。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況、需求人群分布等因素，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排，引導土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。重點關(guān)注和滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)、中央商務(wù)區(qū)和醫(yī)院、科研機構(gòu)、高等院校等企事業(yè)單位聚集區(qū)的租賃住房需求，完善周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的配套。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采取多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。濟南、青島等人口凈流入的大中城市要積極爭取開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作。

　　(十七)提高租賃住房項目審批效率。各地要落實“放管服”改革的總體要求，梳理新建、改建租賃住房項目立項、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗收、運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道，探索實施并聯(lián)審批。

　　六、加大政策支持力度

　　(十八)加大住房公積金支持力度。支持住房公積金增值收益用于公共租賃住房建設(shè)或發(fā)放租賃補貼。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存地無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租住公共租賃住房的，按照實際支出全額提取。租住商品住房，提供身份證明、本人及配偶無房證明的，按照各市住房公積金管理委員會確定的租房提取額度提取公積金；同時提供房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃備案證明及完稅發(fā)票的，可按實際房租支出全額提取。租房提取額度不與公積金月繳存額掛鉤。各市住房公積金管理委員會要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和租金水平，每年調(diào)整租房提取額度，并向社會公布。各地要全面推行公積金業(yè)務(wù)網(wǎng)上辦理，通過聯(lián)網(wǎng)核查、信息共享獲取自住住房和租賃住房信息，減少提取公積金辦理要件，簡化辦理手續(xù)。

　　(十九)給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，落實稅收優(yōu)惠政策。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對其他個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得收入，減按10%稅率征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，按國家規(guī)定扣除相關(guān)費用。

　　(二十)提供金融支持。鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)、進入住房租賃市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點的長期貸款等金融支持。鼓勵金融機構(gòu)開發(fā)優(yōu)惠貸款利率的定向金融產(chǎn)品，向住房租賃企業(yè)提供金融支持，鼓勵政策性金融機構(gòu)比照保障房建設(shè)或者棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長期低息貸款。支持金融機構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務(wù)，鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機構(gòu)運用利率衍生工具對沖利率風險。拓寬住房租賃企業(yè)直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作。

　　七、強化住房租賃監(jiān)管

　　(二十一)健全法規(guī)制度。嚴格落實《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，鼓勵各市結(jié)合當?shù)貙嶋H加快立法，重點是規(guī)范出租人、承租人、租賃企業(yè)、中介機構(gòu)等市場主體行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系，完善住房租賃市場監(jiān)管體制、機制。

　　(二十二)嚴格合同備案。嚴格落實住房租賃合同備案制度，租賃合同登記備案作為享受住房租賃優(yōu)惠政策的必要條件。加快實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上簽約及登記備案，提高工作效率，方便群眾辦事。各市要在住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房管)部門明確住房租賃備案管理工作機構(gòu)，建立市、區(qū)、街道三級工作網(wǎng)絡(luò)，委托街道辦事處辦理租賃備案業(yè)務(wù)。公安、工商、教育、國土資源等部門應(yīng)當配合做好住房租賃備案工作。

　　(二十三)建設(shè)政府住房租賃交易平臺。各市要加快建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺，所需費用列入地方財政預算。通過服務(wù)平臺，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案；建立住房租賃信息發(fā)布標準，確保信息真實準確，規(guī)范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益；開展住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案管理，實施租房租賃信用管理；加強住房租賃市場監(jiān)測，為政府決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

　　(二十四)創(chuàng)新監(jiān)管機制。各地要建立部門相互協(xié)作配合的工作機制，推進部門間信息共享，合力培育、發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場。住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房管)部門負責住房租賃市場管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，會同發(fā)展改革、公安、工商等有關(guān)部門加強住房租賃市場監(jiān)管，建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案制度，建立健全住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，納入省公共信用信息平臺，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。公安部門對租賃房屋依法實行治安管理，對租賃房屋的流動人口依法實行居住登記管理，對住房租賃經(jīng)營單位遵守消防法律法規(guī)情況依法進行監(jiān)督檢查，督促指導居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋租賃中介機構(gòu)以及其他管理單位排查治安安全隱患。各有關(guān)部門要按照職責分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動。充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)尤其是居民委員會和村民委員會的作用，將住房租賃管理和服務(wù)的重心下移，實行住房租賃網(wǎng)格化管理，并建立糾紛調(diào)處機制，及時化解租賃矛盾糾紛。

　　各地、各有關(guān)部門要充分認識加快培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義，進一步加強組織領(lǐng)導，健全工作機制，搞好宣傳引導，營造良好環(huán)境。各市要根據(jù)本意見，抓緊研究制定具體實施辦法，特別是要把培育住房租賃國有重點企業(yè)、租房落戶、子女入學、房屋改建、住房租賃備案、服務(wù)平臺建設(shè)落到實處。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會同有關(guān)部門對本意見落實情況進行督促檢查。