�。ㄎ闹胁糠植牧蟻碜郧迦A大學建筑學院周燕珉教授工作室） 表格來源：昱言養(yǎng)老工作室

　　4月，中弘股份連拿四宗平谷養(yǎng)老地塊，這四宗地塊的溢價率分別為273%、275%、180%、124.9%。由此可見開發(fā)商在爭奪養(yǎng)老用地上的激烈。據(jù)全國老齡工作委員會的預測，到2020年，我國養(yǎng)老產業(yè)規(guī)模有望達到22萬億元。巨大的產業(yè)前景吸引了各產業(yè)企業(yè)的進入，各品牌開發(fā)商也都曾公開表示過對養(yǎng)老地產發(fā)展前景的看好，萬科、遠洋等品牌房企在北京也已有落成的養(yǎng)老地產項目。不過，相比規(guī)模巨大的老年人口，國內養(yǎng)老地產成功的案例還很有限。而在日本、英國等發(fā)達國家，由于已經進入老齡化社會多年，在養(yǎng)老產業(yè)上已有不少成功經驗，養(yǎng)老地產的開發(fā)模式比較豐富。不同的模式也被應用至不同的社會情況中，持續(xù)型照料社區(qū)、活力老人社區(qū)、社區(qū)照料中心、多代居等成為國外的主流養(yǎng)老配置。

　　養(yǎng)老用地不得分割轉讓 開發(fā)商能在上面建什么？

　　4月北京的土地市場，除了備受關注的自住房地塊外，另一大類就是養(yǎng)老用地。而4月出讓的全部養(yǎng)老用地，都被中弘股份收入囊中。4月1日，中弘以11.2億元拿下平谷區(qū)夏各莊新城2-11-2和2-11-3兩宗地；4月11日，以2.04億元拿下2-11-1養(yǎng)老地塊；4月14日，中弘又以1.3億元摘得該區(qū)域的最后一塊養(yǎng)老用地2-01地塊。

　　中弘在4月拿下的這四塊地的用地性質皆為A61機構養(yǎng)老設施用地，而中弘在2015年已在該區(qū)域拿下過兩塊養(yǎng)老用地。在一個區(qū)域連拿六塊養(yǎng)老用地，中弘想在該區(qū)域做什么呢？

　　雖然中弘并未公開解讀回應，但通過其此前的一些動作可以窺知一二。

　　據(jù)昱言養(yǎng)老工作室介紹，A61用地即機構養(yǎng)老設施用地，為老年人提供居住、護理、康復、保健、醫(yī)療等服務功能的設施用地，包括養(yǎng)老院、敬老院、護養(yǎng)院等。這類地塊的出讓限制條件是養(yǎng)老地塊要求用途不得改變、分割轉讓或者分割轉租。而目前國內主流的養(yǎng)老社區(qū)銷售模式主要分為兩類，一類是銷售型，通過一次性支付購買產權或長久入住權益的模式，主要類型有產權銷售、使用權轉讓、永久入住權、一般入住權；另一類是租賃型，通過按年或按月支付租金，包括月租模式和年租模式。

　　2016年5月，中弘旗下中璽文商旅集團與水印美國養(yǎng)老社區(qū)公司在平谷夏各莊簽約合作，該發(fā)布會上，中弘正式宣布進軍養(yǎng)老產業(yè)，并表示已開工建設夏各莊中璽-水印CCRC養(yǎng)老社區(qū)項目，并將在2017年10月投入試運營。該簽約應該就是針對中弘2015年拍下的兩宗養(yǎng)老用地。

　　所謂CCRC的中文說法是持續(xù)照料退休社區(qū)，起源于美國，主要由運營主體持有經營，收入來源包括會員費、年費（月費）和部分租金回報。由此推斷，中弘拿下的這四塊養(yǎng)老用地，可能也會采用會員制的形式。

　　事實上，在養(yǎng)老用地開發(fā)模式的探索上，很多開發(fā)商都已經有自己的研究成果。在北京已有多個養(yǎng)老項目落地的遠洋集團，在2013年正式推出旗下高品質養(yǎng)老服務品牌“椿萱茂”。目前已成為國內高端養(yǎng)老行業(yè)的標桿品牌，同時形成了高端老年公寓、長者社區(qū)、照料中心三大產品線。而萬科養(yǎng)老也已明確其機構型、CCRC型、社區(qū)嵌入型三大養(yǎng)老業(yè)務方向，在北京也已有多個項目試水落地。

　　不過，雖然開發(fā)商們已經在養(yǎng)老領域投入重金，但對于老人，這些養(yǎng)老用地能帶給他們的服務仍難以讓他們滿意。無論是養(yǎng)老社區(qū)能夠提供的醫(yī)療服務，還是這些養(yǎng)老社區(qū)的收費水平，老人們都期待能夠有更好的答案。

　　老年人對高收費接受度差 開發(fā)商短期盈利難

　　目前，國內城市大多倡導“9073”的養(yǎng)老模式，即90％的老年人由家庭自我照顧，7％享受社區(qū)居家養(yǎng)老服務，3％享受機構養(yǎng)老服務。而北京市在2015年年底發(fā)布的《北京市養(yǎng)老服務設施專項規(guī)劃》，提出了“9064”養(yǎng)老服務發(fā)展目標，即到2020年，90%的老年人在社會化服務協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人通過政府購買社區(qū)照顧服務養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務機構集中養(yǎng)老。

　　在這樣的養(yǎng)老模式下，開發(fā)商目前主要介入的都是除居家養(yǎng)老外剩下的10%市場，而且還是其中的高端市場。有業(yè)內人士表示，目前會考慮養(yǎng)老地產，通過這種方式解決養(yǎng)老問題的老人基本都是中高收入群體，但即使是這些人，仍然對于養(yǎng)老地產的收費水平接受度較差。

　　《廣廈時代》了解到，目前遠洋與萬科是在北京養(yǎng)老地產做得比較好的代表，對于生活能夠完全自理的老人，他們的主流收費在10000元上下，最少也要超過6000元。而2016年8月北京市發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金平均為3573元/月。如果不依靠子女，不消耗存款，僅靠退休金大部分老人是無法承擔這種養(yǎng)老方式產生的費用的。而在中國老人的傳統(tǒng)觀念里，入不敷出對他們來講難以接受。

　　昱言養(yǎng)老工作室也指出，對于一部分有實力并支付了高額費用的老年人，當他們生病時，更傾向于選擇國內頂尖的三甲醫(yī)院的治療，這類養(yǎng)老地產項目中提供的醫(yī)療照護與他們的需求也無法匹配。

　　老人認為收費高，而開發(fā)商方面卻大多還處于賠本賺吆喝時代。雖然每月收費聽上去不低，但相對于開發(fā)商的投入，短期仍無法覆蓋成本。一位開發(fā)商向《廣廈時代》表示，開發(fā)商進入養(yǎng)老地產，如果真的投入去做，相當于進入了一個完全陌生的領域，前期需要巨大的投入。除了承擔的土地成本，養(yǎng)老設施的建設、專業(yè)人員的聘請培訓、與國內外上下游的企業(yè)合作……這些投入短期內都無法收回成本，相比普通的地產開發(fā)模式，養(yǎng)老地產雖說市場巨大，但并不是一個遍地是黃金的行業(yè)。

　　持續(xù)照料退休社區(qū) 滿足不同年齡階段養(yǎng)老需求 需要雄厚資金支持

　　由于已進入老齡化社會多年，國外養(yǎng)老地產的發(fā)展相對成熟，國內開發(fā)商進軍養(yǎng)老地產，率先想到的大多是與一家國外公司合作，借鑒運營模式和經驗。

　　談到對國外養(yǎng)老地產模式的借鑒，CCRC（Continuing Care RetirementCommunity）持續(xù)照料退休社區(qū)是被提起頻率最高的一類，它也是美國主流的一種老年地產形式之一。持續(xù)照料退休社區(qū)是一種復合式的老年社區(qū)，老年人可以在不同的健康狀況和自理能力下，獲得相對應的照料服務，也就是說老年人1/3的人生都可以在這種社區(qū)中度過。通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。

　　在持續(xù)照料退休社區(qū)中，所有居住者都是老人，社區(qū)也會為老人提供餐飲、娛樂活動等生活支持。以美國伊利諾伊州芝加哥市的蒙哥馬利之家為例，雖然僅是一棟14層的建筑，但建筑北側有一片室外花園，為老人提供了室外活動空間。在建筑的首層，除了少量的后勤用房外，全部作為公共空間面向老人開放，咖啡廳、健身中心、雜貨店、書吧、棋牌室等都為老人提供了豐富的活動和交流空間。

　　不過，持續(xù)照料退休社區(qū)在美國如此受歡迎，除了社區(qū)的配置能夠滿足老人不同階段的生活需求外，美國老人獨居的習慣也是重要原因。當然，持續(xù)照料退休社區(qū)的運營也并不是那么容易。英國諾丁漢大學建筑與建造環(huán)境學院賈敏博士告訴《廣廈時代》，持續(xù)照料退休社區(qū)的開發(fā)在各種養(yǎng)老地產中是一種比較適合完全采用市場化模式進行開發(fā)的養(yǎng)老方式。

　　不過持續(xù)照料退休社區(qū)的模式也是很脆弱的，因為在社區(qū)剛入住時，老人的年齡層偏低，身體狀況較好，一切運營都比較容易。但十年后可能會迎來矛盾的集中爆發(fā)，隨著年齡的增大，需要照料的老人人數(shù)急劇上升，各種設備也需要重新配置，成本會顯著提升，這時如果沒有雄厚的資金實力，是很難繼續(xù)支撐的。這也是為什么國內率先試水持續(xù)照料退休社區(qū)的企業(yè)大多是保險公司，以及入會費非常高昂的原因。

　　活力老人退休社區(qū) 提供豐富的業(yè)余活動 無法提供專業(yè)照料

　　除了持續(xù)照料退休社區(qū)，AARC（Active adult RetirementCommunity）活力老人退休社區(qū)也是在美國比較受歡迎的一種模式。在美國，活力老人退休社區(qū)的主要消費人群集中在兩代，分別是經濟大蕭條到二戰(zhàn)之前出生的一代人和二戰(zhàn)結束后1946年-1964年出生的人群。這些老人一般都具有生活自理能力，需要獲得的是一種健康、愉悅的生活。

　　在選址上，活力老人退休社區(qū)分為“理想退休目的地”和“大城市中重新定居”兩種情況，分別針對不同的需求。具備“理想退休目的地”特征的社區(qū)大多遠離城市中心、親近自然、氣候環(huán)境溫和，社區(qū)規(guī)模一般也比較大。在這類社區(qū)中，開發(fā)商會為老人提供很多親近自然的活動，如釣魚、游船等，高爾夫球場、游泳池等娛樂設施在這種社區(qū)中也比較常見。

　　在服務上，這類社區(qū)主要在增強老年人安全感、減少老年人負擔，以及增進老年人之間的交流、學習上下功夫。開發(fā)商要做的不僅是按照已有的建設模式建造社區(qū)，更要分析活躍老年人的心理和狀態(tài)，通過設施和環(huán)境營造出他們感興趣的環(huán)境和生活方式。不過，這類社區(qū)一般無法滿足老年人身體狀況轉差后的需要，這些社區(qū)的老人往往在年紀大了之后就要面臨搬家的困擾。

　　社區(qū)照料中心 老人可在家中養(yǎng)老 專業(yè)度要求高

　　持續(xù)照料退休社區(qū)和活力老人退休社區(qū)實際上都是將老人集中在一個大社區(qū)中進行單獨照料，但在不少國家，大多數(shù)老人還是會在自己原有的房屋中養(yǎng)老，社區(qū)照料中心就應運而生。在英國，由于特有的高福利模式，社區(qū)照料中心最早是完全由政府主導進行的，近些年為了提高運行效率，才逐步將部分業(yè)務交給了市場，不過“買單”的依然以政府為主。如果老年人到了一定的年紀，就會自動進入英國的社會養(yǎng)老保障體系，政府就會按照他們的需求，從中心派人上門提供各種照料服務。經過多年的發(fā)展，已經形成了日趨完善的社區(qū)養(yǎng)老照料體系，相應也有了專業(yè)服務體系。

　　在日本，社區(qū)照料中心也同樣是近些年比較流行和有效的養(yǎng)老模式。在一定范圍內，配置一個集多功能為一體的綜合性老年設施，滿足周邊各社區(qū)的老年人養(yǎng)老需求。在日本東京多摩市，中澤老年設施就是一個比較典型的社區(qū)照料中心。

　　中澤建筑面積7336平方米，共7層，由兩部分組成：一部分是由社區(qū)網絡株式會社運營的住宅部分和非醫(yī)保短期照護部分，主要面向健康老人和少部分非健康老人；另一部分是由醫(yī)療法人財團天翁會運營的老年照護與保健部分，主要面向社區(qū)周邊的非健康老人和醫(yī)院的待康復老人，該部分同時還跟設施附近的其他天翁會醫(yī)療設施相聯(lián)系，獲得醫(yī)療方面的軟硬件支持。中澤中的各種小細節(jié)都體現(xiàn)了建筑設計的人性化，在助浴室中，機械浴缸設有門，老人可以開門進入，浴缸中有線控器可以控制浴缸內坐凳高度、水流量和水溫等參數(shù)，浴缸周圍留有空間方便工作人員幫助老人進行清洗等。

　　由于一棟建筑可以解決周邊多個社區(qū)的養(yǎng)老問題，社區(qū)照料中心也越來越被各國所采納，但社區(qū)照料中心對于從業(yè)人員的專業(yè)度要求較高，上崗前需要進行系統(tǒng)的培訓工作。

　　多代居 為多代同堂提供客觀條件 對空間、用材、設計要求高

　　持續(xù)照料退休社區(qū)、活力老人退休社區(qū)、社區(qū)照料中心……這些養(yǎng)老方式還主要是將老年人的日常照料與年輕人分隔開，而多代居的設計則是將老年人和年輕人的生活連在一起。在多代居的設計上，日本已有成熟的經驗。

　　由于進入老齡化社會早，重視親情和孝道，多代居住宅在日本已出現(xiàn)了較長時間。在日本，多代居住宅在空間設計上注重家庭代際關系，希望通過建筑減少家庭代際間的矛盾，體現(xiàn)對老年人的尊重。因此在空間布局上一方面保證兩代都有相對獨立的生活空間，同時注意創(chuàng)造代際間共處交流的空間。

　　針對老人在不同階段的需求，日本多代居住宅在初期設計及后期改造中分別有所應對。例如，初期設計時在老人臥室鄰近的儲藏間等空間預留管線，從而方便日后增設衛(wèi)生間等。部分兩代居中還將老人臥室與廚房等家務空間相鄰布置，使家人在進行家務勞動時，可以隨時照看到臥床老人。除了多代居住宅外，部分國家還開始對住宅的適老性做出規(guī)定。以英國為例，政府擬要求在2050年以前，全部新建住宅和現(xiàn)有部分住宅都做到適老設計。不過，賈敏也表示，住宅做到適老化確實要增加不少的成本，適老住宅對于空間、選材和設計都有諸多要求，一些老舊房屋很難實現(xiàn)完全適老化。

　　由國外成熟的經驗可見，養(yǎng)老地產的開發(fā)模式并不只有高端養(yǎng)老機構一種，開發(fā)商競拍養(yǎng)老用地，意圖進軍養(yǎng)老地產這片藍海，依然需要想清模式、做足功課。

　　(北京青年報)