說北上深房價漲到20萬1平是合理的，會被很多人罵。

　　從感性來說，明源君也希望房價降了換個大房子�？蓮睦硇詠砜�，只要樓市不因為黑天鵝崩盤，照現(xiàn)在這個趨勢發(fā)展下去，20萬1平并不是不可能啊。

　　今天要講四個邏輯：

　　1、從之前貨幣發(fā)行的趨勢來看，M2翻一番不用5年，如果2020年的M2達到2015年的2--4倍，一線城市的房價當(dāng)然有可能再翻一番。

　　2、從農(nóng)耕文明到工業(yè)文明，再到互聯(lián)網(wǎng)文明，世界似乎變成“平”的了，但財富的落差卻在加大�！敖鹑�+科技”的中心聚集了大部分財富和創(chuàng)造財富的機會，導(dǎo)致分化，北上深就是這樣的中心。這是文明的最終狀態(tài)，還是黎明前的過度？

　　3、如果大家都把房子看作黃金、鉆石一樣的投資品，一個城市的房價收入比越離譜，反而越值得投資。

　　4、底層工資的增長，遠遠趕不上房價和M2的增長�？沙鞘行枰�服務(wù)業(yè)。如何讓工資低的從業(yè)者也能在一線獲得體面的生活？是決定城市未來的關(guān)鍵課題。

　　房價也許沒漲，只是對應(yīng)的貨幣多了

　　大家都知道，M2基本等于在社會流通的貨幣。如果按簡單理想模型來說：你在M2是100億的時候往銀行里存100萬，等到M2變成200億的時候，你那100萬就只值先前的50萬了。

　　當(dāng)然，如果按實際來說，情況就略復(fù)雜點，因為M2 雖然發(fā)行了，但經(jīng)濟也增長了，里面還是有真實價值的兌換的。

　　大家先和明源君一起來看下中國的M2從1996--2015這20年的變化：

　　我們再來看看房價的情況。

　　1996年，深圳新房房價是4800元/平；2006年，是9230元/平；2015年，是33426元/平。

　　1996年，北京商品房價是3869元/平；2006年，是8077元/平；2015年，是29967元/平。

　　下面我們對比來看，看看下表，你還會覺得一線城市房價的上漲離譜嗎？

　　如果M2繼續(xù)增長，2020年達到2015年的2—4倍，你認為一線的房價有沒有可能再翻一番呢？為什么在上面這個比例下，很多人還會覺得房價上漲太快？

　　這就要從兩個角度去看：

　　一、M2比GDP的增長快很多，GDP的增長則快于民間實業(yè)發(fā)展

　　從下圖可以看到，M2的增長，快于GDP的增長，當(dāng)然也就快于很多人對總體經(jīng)濟的感覺。GDP的增長里還有大量的基礎(chǔ)建設(shè)。實業(yè)本身的增長可能還低于GDP.

　　于是最終的結(jié)果是：

　　M2比房價漲得快，房價比GDP漲得快，GDP比實業(yè)漲得快。

　　實業(yè)從業(yè)者的感覺可想而知。

　　二、工資上漲趕不上房價，更趕不上M2

　　2006年深圳新房價是1996年的1.92倍。2006年深圳年人均工資35107元，是1996年14507元的2.42倍。這也是2006年并沒有很多人說房價高的原因。

　　2015年深圳新房價是2006年的3.62倍。2015年深圳年人均工資87132元，是2006年35107元的2.48倍。房價的漲幅這個時候已經(jīng)遠高于工資了。

　　另外請注意，房價是每個平方，以“萬”為單位的單價要乘的是幾十上百的平方數(shù)。工資則是一年一年的，那么多就是那么多。每平方多出一點，那負擔(dān)就是幾十倍的增加。一步趕不上，可能就永遠趕不上了。

　　那么為什么三四線的房價沒有隨著M2大幅增長？這就要涉及明源君下面要談到的主題。

　　財富的世界沒有變平，落差還在加大

　　北上深房價很高幾萬1平，三四線房價很低幾千1平，這是為什么？

　　這種差別和M2沒啥關(guān)系，因為全國的M2是一樣的。

　　這種現(xiàn)象并不是中國特有的現(xiàn)象，美國的紐約、日本的東京都，都有類似的現(xiàn)象。紐約中央公園周邊許多超級豪宅動輒數(shù)百數(shù)千萬美元，而在別的城市一棟大別墅也就是幾十萬美元。

　　明源君最近逐漸認識到：這可能是文明進程中的一個階段，它不是偶然出現(xiàn)的。因為當(dāng)前的互聯(lián)網(wǎng)文明，需要在國際金融中心發(fā)展，也唯有在國際金融中心才能有大的發(fā)展。

　　具體來說，人類文明經(jīng)歷過以下幾個階段：

　　一、農(nóng)耕文明：氣候就是一切，全國差距不大

　　以中國為例。中國古代的政治中心，一度在河南、陜西一帶，那一帶也曾經(jīng)是全國最富庶的地方。為什么？因為古代那里的氣候和現(xiàn)在不同，比較溫暖濕潤，當(dāng)時的財富來源主要是農(nóng)作物和養(yǎng)殖，那里也就成為中心地帶。

　　后來，氣候變化，南方就逐漸比北方富裕。以稻米為例，南方可以產(chǎn)三季稻米，北方只能產(chǎn)一季。南方各個季節(jié)都有豐富的出產(chǎn)，而北方冬天能種植的東西很有限。

　　雖然如此，但因為全國的土地都可以種植農(nóng)作物，大家的差距并不是很大。明源君覺得，這也是北方的王朝經(jīng)常能統(tǒng)一全國的原因之一。

　　二、工業(yè)文明：交通、人力資源就是一切，符合條件的城市不少

　　農(nóng)業(yè)文明后期，海邊的港口已經(jīng)開始享受交換的利益。

　　到了工業(yè)文明，交通變成一切。因為生產(chǎn)的一切貨物都需要交換，所有的原料都需要外地運來。而水運最便宜，還可以直接把船開到外國去。于是所有發(fā)達的城市，幾乎都是海邊的港口、河邊的城市、鐵路沿線等等。英國、美國，這種趨勢特別明顯。

　　不過明源君覺得，中國早幾十年因為計劃經(jīng)濟的原因，這種情況并不明顯，大量的國企在三四線城市，雖然有交通不便等種種劣勢，但因為產(chǎn)品不需要市場競爭，還能維持。但這種情況顯然無法持續(xù)，今天的東北有多蕭條，內(nèi)地的三線城市有多落寞，都是例子。

　　三、互聯(lián)網(wǎng)文明：需要在資源非常聚集的金融中心發(fā)展，符合條件地方很少

　　如果說，工業(yè)文明，可以建立在交通成本低的任何地方。互聯(lián)網(wǎng)文明，就必須建立在各種資源非常聚集的金融中心。

　　比如在美國，有兩個公認的金融中心，一個是紐約，另一個就是硅谷。兩個地方現(xiàn)在每天都在互相爭搶金融人才。紐約的創(chuàng)新之前比不上硅谷，但近年也在迎頭趕上。

　　廣義的金融中心是指在宏觀地理區(qū)域內(nèi)發(fā)揮金融活動中樞作用的大中城市。金融中心是經(jīng)濟中心的最高形態(tài)。

　　金融中心形成的前提是：一方面從生產(chǎn)流通領(lǐng)域游離出大量的貨幣資金需要尋求投資的場所；另一方面生產(chǎn)和流通領(lǐng)域又需要不斷補充大量的貨幣資金進行運轉(zhuǎn)。

　　因此，只有一個城市的經(jīng)濟實力十分雄厚，已經(jīng)成為區(qū)域的經(jīng)濟中心之后，它才可能產(chǎn)生、積聚和使用巨額資金，才使金融中心的形成有了基礎(chǔ)。一般來說，金融中心的形成需要滿足以下條件：

　　資金運動必須有充分和迅捷的信息服務(wù)為保障，因此要求城市提供完善的交通、通信等基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造良好的流通環(huán)境，吸引盡可能多的銀行和金融機構(gòu)在城市活動。

　　而要完善設(shè)施就必須有足夠多的人流物流支撐，舉例來說，你要開通2分鐘一趟的地鐵網(wǎng)絡(luò)，城市至少得有幾百萬人吧。

　　2

　　有需要集聚足夠數(shù)量的金融機構(gòu)

　　3以國家或者地區(qū)經(jīng)濟實力為依托

　　如果美國經(jīng)濟實力不行，就不可能有紐約，中國實力如果不行，就不可能有上海、深圳。

　　4國家或者地區(qū)政府有政策性保護

　　深交所、上交所對于所在城市成為金融中心都有不可替代的作用。

　　5同城市或區(qū)域有科技創(chuàng)新的動力

　　金融投資給創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)有發(fā)展后反哺金融，才能形成良性循環(huán)。北京、深圳的各種創(chuàng)新企業(yè)，都很有代表性。

　　6有優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境

　　有優(yōu)越的地理位置，才能完成上述聚集。有好的自然環(huán)境，才能吸引到足夠多的人。

　　滿足所有以上條件的城市很少，現(xiàn)在來看。

　　香港是公認的全球金融中心，北京、上海和深圳作為三大全國性金融中心也已經(jīng)得到廣泛認同。

　　之前，曾經(jīng)有人認為，科技發(fā)達了，大家可以在家辦公了，千里之外也可以無障礙溝通，也就沒有空間限制了，在家鄉(xiāng)也可以搞高科技創(chuàng)業(yè)。

　　現(xiàn)在看來，這種想法還是太理想化。至于以后會不會成真，明源君不知道。

　　在互聯(lián)網(wǎng)文明下，創(chuàng)新和金融產(chǎn)生財富是最快的。硅谷每年誕生多少千萬億萬富翁，新三板每年創(chuàng)造多少千萬億萬富翁，是數(shù)得著看得見的。金融中心又本來就是人群聚集的地方。

　　在這種情況下，金融中心城市房價飆升，也就不足為怪了。

　　有人可能會說，房子就是用來住的唄，從使用價值特別是租金來看，一線的房價根本不合理。下面明源君開始講這個主題。

　　和鉆石相似，收入比離譜地方反值得投資

　　一塊鉆石少則賣幾千幾萬，多則賣幾十萬幾百萬，大家還覺得挺值得，其實鉆石不能吃不能喝實用價值相當(dāng)有限啊。

　　據(jù)說，鉆石早年的產(chǎn)量很大，并不十分值錢，有一個家族于是就收購了非洲幾乎所有的鉆石礦，開始做兩件事情：

　　嚴格控制每年出售鉆石的數(shù)量

　　大肆宣傳鉆石是愛情象征，讓人們接受結(jié)婚必須有鉆石

　　于是鉆石的價格就迅速提高了，現(xiàn)在國人結(jié)婚，幾乎都要買鉆石戒指。

　　其實房子和鉆石也類似：

　　首先，一線城市土地本來就很有限，地方政府還嚴格控制，每年就只賣那么多地，很稀缺。

　　其次，房子是結(jié)婚的標配，這在中國根本不用宣傳，大家特別是丈母娘們幾乎都有共同的認識。

　　如果大家都把房子看作投資品，那么這個時候什么房價收入比之類的指標都沒用了，它已經(jīng)進入了另一個邏輯。

　　三線城市房價不離譜，其性質(zhì)是居住使用的實用品，投資反而要謹慎。房價和收入差距很大，竟然還有市場的地方，房子已變成投資品，反值得投資。

　　一線城市要發(fā)展，必須解決低收入者的住

　　那么，一線城市房價太高，到底有沒有隱憂呢？

　　明源君覺得，最大的難題在于：如何解決低收入者的居住問題。

　　一個城市，要正常運轉(zhuǎn)，就不可能只有高大上的產(chǎn)業(yè)，必須有別的產(chǎn)業(yè)，特別是服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)。這些低收入者的居住問題怎么解決，是個很大的問題。

　　以深圳為例，之前曾有外地學(xué)者認為深圳房價房租太高，會成為“空城”，被笑話。那是因為他身在外地，不知道深圳有大量廉價的城中村�？缮钲诂F(xiàn)在城中村越來越少啦。

　　深圳本地的住房保障制度，比如廉租房微利房，解決了一部分戶籍低收入人口的居住問題�？墒谴罅康姆�務(wù)業(yè)從業(yè)人員，連大專文憑和中級技術(shù)證書都沒有，深圳入戶政策放得再寬，他們也不可能入深戶。

　　城中村逐漸消失后，怎么解決這些人的居住問題，是必須考慮的問題，開發(fā)商也可以考慮下能不能半公益半市場化地解決相關(guān)問題。如果沒有這些基層勞動者，城市的一切方便和美麗，估計都將蕩然無存。

　　也許未來，文明進一步發(fā)展，大家聚集在一起，將對文明的發(fā)展沒有任何意義，千里之外也能合作創(chuàng)造新的技術(shù)和模式，創(chuàng)造巨大的價值。

　　那時候人類將分散居住，每個人都能買得起大房子。明源君想，那個時候的人類研究歷史的時候，可能會覺得今天很荒謬吧！