最近魔都的樓市簡直火到燒起，被325新政壓制的“需求”被新政“謠言”完全擊潰，最近幾天新房成交量每天都在1000套以上！二手房交易井噴，原來掛牌沒人看的各種老破小房東也紛紛跳價(jià)。各種專家都直呼：市場瘋了！
確實(shí)，從租售比而言，目前上海一般住房的租金回報(bào)率不足2%，扣除裝修折舊以及物業(yè)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等成本，估計(jì)不足1.5%。除非短期出現(xiàn)惡性通貨膨脹，否則2015年下半年開始的這一輪上漲已經(jīng)透支了5年左右的漲幅。
另一方面，在國家“去庫存”方針的指引下，銀行信貸向居民房貸空前傾斜，誘導(dǎo)百姓加杠桿。商貸首套房利率9折4.41%，公積金3.25%。在不考慮未來進(jìn)一步貨幣寬松政策的情況下，對比一般銀行理財(cái)收益都有1-2個(gè)點(diǎn)不止的折價(jià)，與大額信托產(chǎn)品的收益率差距更是接近一倍。這時(shí)候不從銀行貸點(diǎn)款簡直是滿地的紅包在地上不撿！
而且，前段時(shí)間不斷刷新記錄的地王也在為上海瘋狂上漲的樓價(jià)持續(xù)“托底”。媒體紛紛喊出20萬一平是上海未來正常水平。就好像“期指”與“現(xiàn)貨”間動不動就一倍的“升水”搞得持有“房票”的人特別是改善性購房者坐蓐針氈。
所以，樓主也坐不住了，在思考了數(shù)月后打算賣掉自己的住房，并計(jì)劃如下。望各位大神輕拍！
盡快賣掉現(xiàn)有中環(huán)外住房，回籠現(xiàn)金650W（估）。
購入中環(huán)內(nèi)改善性二手住房850W（估），首付三成255W，公積金100W，剩余全部商貸（首套可申請9折利率）�？鄢灰锥愘M(fèi)后剩余現(xiàn)金約340W，扣除公積金月供還款2.5W。
投資陸金所穩(wěn)盈安E80W，月收益2.5W，完全抵充房貸36個(gè)月。剩余現(xiàn)金260W。
3年久期內(nèi)自由選擇剩余現(xiàn)金投資渠道。
就此，未來3年內(nèi)任由房價(jià)漲跌，我自巍然不動。三年后：
1. 若房價(jià)上漲，利率上行。經(jīng)濟(jì)大概率復(fù)蘇，收入及市場風(fēng)險(xiǎn)偏好上升。房屋資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重上升，享受資產(chǎn)增值溢價(jià)；手頭現(xiàn)金可以作為二套房首付繼續(xù)加杠桿。
2. 若房價(jià)上漲，利率下降。貨幣政策繼續(xù)放水，經(jīng)濟(jì)陰晴不定，固收產(chǎn)品收益率下降。房屋資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重上升，享受資產(chǎn)增值溢價(jià)；現(xiàn)金繼續(xù)持有固定收益型產(chǎn)品等待機(jī)會。
3. 若房價(jià)下跌，利率上行。則樓市泡沫破裂。認(rèn)栽，手頭現(xiàn)金提前還款，降杠桿。
4. 若房價(jià)下跌，利率下降。房價(jià)大概率陰跌，幅度小，節(jié)奏慢�，F(xiàn)金繼續(xù)持有固定收益型產(chǎn)品補(bǔ)貼月供。
以上策略均只考慮房產(chǎn)本身資產(chǎn)的騰挪方式。主動負(fù)債，但實(shí)際負(fù)債額度不大。相當(dāng)于從銀行低息套了一筆錢出來，把原本流動性差的房產(chǎn)大幅變現(xiàn)（7成）。
該策略我目前唯一能預(yù)見到的風(fēng)險(xiǎn)就是剩余現(xiàn)金的投資收益率跑輸銀行利率（陸金所的交易對家是平安，我認(rèn)為基本可視為無風(fēng)險(xiǎn)），但目前市面上有擔(dān)保的信托產(chǎn)品還是比較靠譜的，收益率也大多在6.5%以上。只要選排名前20的信托公司作為交易對手，3年內(nèi)應(yīng)該不會有損失。
回復(fù)
lancelot11
說白了主要就是套出低息房貸，投向陸金所等高回報(bào)產(chǎn)品賺取利差。
兩套房子的交易成本絕對難以忽視；先賣再買，萬一運(yùn)氣不好剛趕上一波，又是一筆沖擊成本；如果自住的話涉及裝修，也是一筆不小的支出。
所以需要在扣除這些成本的前提下，計(jì)算這筆貸款實(shí)際的利率（絕對高過名義貸款利率），然后可以和抵押貸款等進(jìn)行比較，看哪個(gè)方案性價(jià)比更高。如果要提前還款，那這些為了增加貸款導(dǎo)致的成本就真正損失掉了，樓主還要評估下到底值不值得。
另外，陸金所80萬，月收益2.5萬，這個(gè)。。。是不是打錯(cuò)了？
一票否決
是連本帶利息 。80除以36的每月本金就差不多2.2W了。。帶了利息多10%就2.5差不多.
格竹
樓主是否還應(yīng)考慮:1.穩(wěn)贏安如果沒按期返款，影響到還貸或者其他投資現(xiàn)金流。2.以前看過一些文章，樓主要再算下8%年化收益是不是每月返現(xiàn)再復(fù)投這樣算出來的，也就是說每月2.5w要繼續(xù)復(fù)投才能約等于8%，這中間還要考慮時(shí)間耗損。3.第2點(diǎn)成立的話，如果出現(xiàn)利率下行，復(fù)投的利率是否也會對應(yīng)下行？
qqfred
與樓主一樣的主意，呵呵。
不過中間稅費(fèi)比較高，占比在10%左右，樓主得考慮進(jìn)去。我大致估算了一下，手頭現(xiàn)金年收益能夠達(dá)到8-10%的話，5-6年后可以把交易稅費(fèi)抵去了，后面就是持有現(xiàn)金與貸款負(fù)債持平，努力跑贏貸款利率就行了。
dellalulu
風(fēng)險(xiǎn)有點(diǎn)高，萬一陸金所轉(zhuǎn)不動了怎么辦。
jiangdaya
可以一試，但灰常麻煩，房子的流動性的確不好。
樓主還一個(gè)思路，假定可以抵押貸款，且利息6個(gè)點(diǎn)。樓主把抵押來的錢，買債券，大致能沖銷。
而抵押債券正回購，目前3點(diǎn)利息妥妥的，用這錢投資，也不錯(cuò)？
問題抵押好不好搞，不清楚，反正買賣房子很費(fèi)勁。
本質(zhì)上，還是上杠桿投資啊，我膽子小，比較悲觀，本能的回避這個(gè)念頭：）
jeffrey810
實(shí)際就是在房子上加杠桿，并用貸款置換出現(xiàn)金。但是先賣后買是否能把握到好的買賣點(diǎn)是個(gè)疑問，賣不掉買不進(jìn)都有可能。買房的稅費(fèi)和中介費(fèi)就超過1年多的陸金所收益，如果1年后陸金所收益風(fēng)險(xiǎn)比大幅下降，陸金所的投資與貸款價(jià)值相近，房價(jià)不漲就相當(dāng)于白付稅費(fèi)中介費(fèi)。
