據(jù)上海房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，截至8月31日，上海一手房銷售連續(xù)5天超過1000套；而就在同一日武漢和廈門同時(shí)發(fā)出限購令。根據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，今年上市地產(chǎn)公司的發(fā)債規(guī)模已經(jīng)逼近8000億，大幅超過去年全年。不過與國內(nèi)債市的火熱相比，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債卻出現(xiàn)大幅跳水的情況。據(jù)Dealogic統(tǒng)計(jì)，截至8月30日，今年境內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模僅有47.6億美元（約317.2億人民幣），不僅與國內(nèi)的規(guī)模不可同日而語，即使與去年同期的128.87億美元的水平相比，也出現(xiàn)了63%的回調(diào)。
年內(nèi)僅21家房企境外融資
較近的一筆地產(chǎn)企業(yè)的境外債是由路勁基建發(fā)行的。8月初路勁基建成功發(fā)行了一筆4.5億美元，3年期的美元債券。此次發(fā)行的初始指導(dǎo)價(jià)為5.5%區(qū)域，此后，最終指導(dǎo)價(jià)縮窄至5%-5.125%，最終的發(fā)行利率為5%，較初始指導(dǎo)價(jià)縮窄了50個(gè)基點(diǎn)。作為目前中概債中嚴(yán)重供給不足的品種——房地產(chǎn)高收益美金債，路勁基建此次發(fā)行大受投資者追捧，認(rèn)購額高達(dá)65億美元，即超13.4倍認(rèn)購。從地區(qū)分布來看，這筆新債的87%最終配售給亞洲投資者。從投資者類型分布來看，基金獲得了71%的配售，私人銀行客戶獲得了17%的配售。
雖然發(fā)行場面火爆，但是今年境內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債的動(dòng)力一直不足。根據(jù)數(shù)據(jù)提供商Dealogic的統(tǒng)計(jì)，2016年至今，21家境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場上總計(jì)發(fā)行了47.6億美元的債券，相比去年同期26家企業(yè)發(fā)行的128.87億美元，不論是數(shù)量還是規(guī)模均出現(xiàn)了大幅下滑。
摩根大通債務(wù)資本市場部中國區(qū)主管謝桐 8月30日接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示：“今年房地產(chǎn)企業(yè)赴海外發(fā)債大幅減少，主要還是資金成本問題，現(xiàn)在國內(nèi)資金成本非常低。最近的中海地產(chǎn)在國內(nèi)發(fā)行的一單10年期債券，發(fā)行成本僅為3.1%，而且最終還實(shí)現(xiàn)超配20億，原計(jì)劃發(fā)行40億�！�
重陽投資的分析師譚偉也比較認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。他對(duì)記者表示，去年以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)需求偏弱，疊加央行降準(zhǔn)降息的引導(dǎo)，企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的成本大幅下降，許多龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債成本降至3%附近，從融資成本考慮，促使很多房企將融資行為轉(zhuǎn)向國內(nèi)。
而記者據(jù)同花順不完全統(tǒng)計(jì)，今年上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的平均票面利率在5.95%附近，已經(jīng)達(dá)到了2004年以來的最低水平。
“雖然相比去年，境內(nèi)海外發(fā)債出現(xiàn)了較大降幅，但是從長期來看，海外發(fā)債仍是一個(gè)趨勢。這是因?yàn)椋环矫嬗性偃谫Y的需求；二是海外運(yùn)營資本的需求。現(xiàn)在大家也都很清楚看到中國企業(yè)正在不斷加大在海外市場的投入，在海外市場直接進(jìn)行融資能夠避免匯率波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，所以對(duì)于有海外業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，這是一個(gè)非常合理的選擇。”謝桐表示。
海外發(fā)債的融資成本也在降低
另一個(gè)需要關(guān)注的問題是，雖然海外發(fā)債的數(shù)量和幅度出現(xiàn)雙降，但是地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債的成本也在降低。據(jù)Dealogic的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年地產(chǎn)企業(yè)海外的發(fā)債平均利率在5.9%，而去年同期的數(shù)據(jù)則在7.9%，相差200個(gè)基點(diǎn)，且隨著時(shí)間的推移，發(fā)債利率出現(xiàn)逐漸降低趨勢。
今年僅有三筆債券的利率超過9%，暫時(shí)還沒有一筆超過10%。今年最高一筆海外債的利率為9.625%，由泛�？毓砂l(fā)行，債券的到期日為2020年的8月11日。其次是花樣年控股集團(tuán)有限公司今年4月26日發(fā)行6億元三年期點(diǎn)心債，利率為9.5%。該利率較指導(dǎo)息率9%高出50個(gè)基點(diǎn)，獲8億元認(rèn)購。其中亞洲投資者里，香港占77%、新加坡占23%；基金占比高達(dá)53%，其次是私人銀行為41%。
而去年則有8家公司債券的票面利率超過10%（含10%），其中2015年6月五洲控股發(fā)行的一筆3年期債券的年化利率更是達(dá)到了13.75%。
北京一家大型基金公司的基金經(jīng)理對(duì)記者表示，今年全球貨幣政策競相寬松，因此境內(nèi)企業(yè)海外的發(fā)債成本大幅降低，有些龍頭企業(yè)境內(nèi)外的發(fā)債成本其實(shí)已經(jīng)趨同。
這一變化或會(huì)使境內(nèi)房企海外發(fā)債的趨勢有所抬頭，謝桐表示，或許很快又會(huì)出現(xiàn)境內(nèi)房企競相海外發(fā)債的景象。一是國內(nèi)監(jiān)管政策趨嚴(yán)，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資難度加大；其次一些優(yōu)質(zhì)重復(fù)發(fā)行人的發(fā)行成本會(huì)有所降低，一方面受國際上流動(dòng)性充裕、國際投資者紛紛追求高收益的影響；另外一方面是從當(dāng)前各個(gè)實(shí)體行業(yè)來看，房地產(chǎn)公司的基本面是最好的；而且投資者對(duì)多次發(fā)行的發(fā)行人也更加熟悉，這里的陌生成本也會(huì)下降。
作者：葉麥穗來源21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)
