據(jù)媒體報(bào)道，有去房產(chǎn)交易中心辦理業(yè)務(wù)的中介反映，8月26日早上10點(diǎn)左右，上海房產(chǎn)交易中心系統(tǒng)癱瘓了！最近一次出現(xiàn)這種情況是在3月24日，也就是上海出臺(tái)調(diào)控新政前一天。那一天，上海新房成交了1360套。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月24日上海市房成交778套。8月25日918套，8月26日990套，昨天（周六）則達(dá)到1056套！而今天截至19:00，就已經(jīng)達(dá)到了1247套！這周末市場(chǎng)不平靜，上海樓市又瘋了！要知道上個(gè)周末兩天合起來(lái)才成交了911套！
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| 截至8月28日19:00，上海市房地產(chǎn)交易中心公布的實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù) |
新華社一個(gè)月內(nèi)3次喊話(huà)樓市！
就在今天，新華社發(fā)表了題為《房貸猛增近３萬(wàn)億元仍可打九折，“收信貸”“降杠桿”能否遏制炒房熱？》的文章，表達(dá)出對(duì)高杠桿風(fēng)險(xiǎn)的憂(yōu)慮。而這已經(jīng)一個(gè)月內(nèi)新華社第3次喊話(huà)樓市。
早在8月9日，新華社就發(fā)表了《樓市降溫政策頻出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何？》一文。而在8月17日發(fā)表的《持續(xù)抓好樓市調(diào)控不可松勁》文章中更是直接指出，“地價(jià)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)的投資性需求并非真實(shí)有效的住房需求，只是從開(kāi)發(fā)商手里轉(zhuǎn)到了投資者手里，這種“庫(kù)存搬家”現(xiàn)象，并沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存�！�
這是在為新一輪“限貸”“限購(gòu)”措施鋪路嗎？
傳聞上海、北京樓市調(diào)控新政即將出臺(tái)！
當(dāng)前市場(chǎng)交易突然爆棚的現(xiàn)象，和近期傳聞的上海準(zhǔn)備于9月推出進(jìn)一步收緊房貸的政策不無(wú)關(guān)系。
據(jù)報(bào)道，上海準(zhǔn)備出臺(tái)的調(diào)控政策有以下要點(diǎn)：1、收緊銀行貸款政策，以控制土地融資；2、調(diào)整購(gòu)房貸款政策，購(gòu)房認(rèn)房又認(rèn)貸；3、首套房首付比例提高至五成，凡有貸款記錄的不管首套還是二套首付均為七成；4、對(duì)于部分購(gòu)房者，可能有基準(zhǔn)利率上浮10%的舉措。
雖然目前并沒(méi)有從銀行等方面得到肯定的回復(fù)，但是“以往每次調(diào)控前都有風(fēng)聲出來(lái)，結(jié)果證明都并非空穴來(lái)風(fēng)�！庇捎趽�(dān)心傳言中的新調(diào)控政策出臺(tái)，很多開(kāi)發(fā)商坐不住了，決定緊急提前推盤(pán)。而很多購(gòu)房者也都想趕在9月1日之前完成簽約。
另一邊，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者則通過(guò)北京市建委官方獲悉，目前北京住房調(diào)控主基調(diào)是遏制商改住項(xiàng)目和嚴(yán)控商住市場(chǎng)，政府不再供給新增商住用地，“也不會(huì)再給商住發(fā)放房產(chǎn)證、預(yù)售證等”，一份關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項(xiàng)目的方案將于8月31日前提交給北京市政府。
股市/樓市：資金面風(fēng)云突變！
據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，一個(gè)為樓市、股市供應(yīng)資金的重要渠道——萬(wàn)能險(xiǎn)，正在被監(jiān)管部門(mén)“擰緊水龍頭”。
這篇報(bào)道透露了一下重要信息：
1、浦發(fā)、交行等部分銀行表示，已停售萬(wàn)能險(xiǎn)品種，更多銀行則表示已暫停中短期萬(wàn)能險(xiǎn)品種的銷(xiāo)售，且額度大幅收緊。
2、此前收益率5%以上的萬(wàn)能險(xiǎn)產(chǎn)品隨處可見(jiàn)，7%～8%的收益率也不鮮見(jiàn)，但如今收益率只要超過(guò)5%的產(chǎn)品就是香餑餑，甚至還要銀行專(zhuān)門(mén)留存額度。
3、多家銀行表示，在售萬(wàn)能險(xiǎn)已沒(méi)有兩年期及以下產(chǎn)品了。比如某國(guó)有銀行目前只有3年期以上的萬(wàn)能險(xiǎn)代銷(xiāo)，9月1日才開(kāi)售，而且銷(xiāo)售時(shí)間只有一天。
而保監(jiān)會(huì)每月公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，最近幾個(gè)月保險(xiǎn)業(yè)“原保險(xiǎn)保費(fèi)收入”的增幅，呈現(xiàn)不斷下降趨勢(shì)。其中保險(xiǎn)業(yè)資金運(yùn)用余額，7月跟6月相比幾乎是零增長(zhǎng)，這是比較罕見(jiàn)的現(xiàn)象。
另?yè)?jù)“財(cái)新網(wǎng)”報(bào)道，富德生命人壽、華夏人壽和前海人壽這三家屢屢舉牌上市公司的險(xiǎn)企，近期都?jí)嚎s了中短存續(xù)期產(chǎn)品，在6、7兩月的規(guī)模保費(fèi)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，富德生命人壽更是連續(xù)4個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，華夏人壽連續(xù)3個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。2016年7月單月，富德生命人壽、華夏人壽和前海人壽的規(guī)模保費(fèi)增速分別為-62%、-50%、-37%。
另外一組數(shù)據(jù)則顯示出部分保險(xiǎn)公司對(duì)萬(wàn)能險(xiǎn)的高度依賴(lài)。據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，今年前個(gè)5月共有24家壽險(xiǎn)公司的萬(wàn)能險(xiǎn)保費(fèi)占公司規(guī)模保費(fèi)的比例超過(guò)50%，其中 7家險(xiǎn)企的這一比例接近100%。
那么，監(jiān)管部門(mén)為什么對(duì)萬(wàn)能險(xiǎn)“痛下殺手”？主要有以下原因：
1、在監(jiān)管部門(mén)眼中，萬(wàn)能險(xiǎn)過(guò)于突出投資理財(cái)功能，保險(xiǎn)功能反而受到淡化，不符合保險(xiǎn)產(chǎn)品的本義。
2、在激烈競(jìng)爭(zhēng)中，萬(wàn)能險(xiǎn)的預(yù)期收益率高企，部分產(chǎn)品加上保險(xiǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)、管理費(fèi)用年利息成本超過(guò)10%。在資產(chǎn)荒時(shí)代，這只能逼著保險(xiǎn)公司“鋌而走險(xiǎn)”，加杠桿進(jìn)入股市、債市、房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終釀出金融風(fēng)險(xiǎn)。
3、被保監(jiān)會(huì)主席項(xiàng)俊波斥責(zé)為“野蠻人”的一批保險(xiǎn)公司，就是通過(guò)高回報(bào)率的萬(wàn)能險(xiǎn)迅速吸引資金，然后到資本市場(chǎng)上屢屢舉牌上市公司，帶來(lái)“短期資金、長(zhǎng)期使用”的錯(cuò)配。
在美元加息之年，由于中國(guó)本來(lái)就存在資產(chǎn)泡沫和匯率高估，因此“股匯雙殺”隨時(shí)有重演的可能。所以，防范風(fēng)險(xiǎn)就成為基本國(guó)策。
怎樣防范風(fēng)險(xiǎn)？。證監(jiān)會(huì)春節(jié)后加強(qiáng)了對(duì)股市、期貨市場(chǎng)的監(jiān)管，國(guó)家對(duì)一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)城市收緊了樓市調(diào)控。至于銀監(jiān)會(huì)規(guī)范銀行理財(cái)產(chǎn)品，保監(jiān)會(huì)收緊萬(wàn)能險(xiǎn)，證監(jiān)會(huì)清理基金子公司和私募基金，都是“防止熱錢(qián)扎堆”。資產(chǎn)荒時(shí)代的“熱錢(qián)”類(lèi)似于荒年的“流民”，他們一旦扎堆，就可以掀起驚濤駭浪。
他們?yōu)楹螌?duì)房地產(chǎn)泡沫視而不見(jiàn)？
地王層出不窮，房?jī)r(jià)扶搖直上，銀行信貸快速擴(kuò)張……十多年來(lái)，有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫正在形成的聲音從未消停。
中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部課題組的《房地產(chǎn)價(jià)格與地產(chǎn)泡沫問(wèn)題——國(guó)別研究與實(shí)證研究》總結(jié)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)包括：
1）投資者的短視與房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期刺激了泡沫形成；
2）銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張是造成房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹的重要原因；
3）低利率及僵硬的匯率制度推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹；
4）在制度環(huán)境和市場(chǎng)發(fā)展不健全的條件下，過(guò)快的放松管制和過(guò)度的對(duì)外開(kāi)放容易導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。
回過(guò)頭來(lái)看，當(dāng)前樓市是否已經(jīng)進(jìn)入最后的瘋狂？答案只能由時(shí)間給出，但是我們可以看看日本當(dāng)年泡沫破滅后的情況：
日本股市39000點(diǎn)的時(shí)候，股票市值2400兆（萬(wàn)億）日元，跌到7500點(diǎn)的時(shí)候，市值蒸發(fā)了70%，許多股票跌得只剩十分之一�！稗D(zhuǎn)念一發(fā)生的時(shí)候，價(jià)格就掉下去了�！狈�?jī)r(jià)腰斬慘不忍睹。日本人曾滿(mǎn)世界地橫掃奢侈品和收藏品，家家戶(hù)戶(hù)打純金偶人、純金獸瓦當(dāng)。一幅畢加索的名畫(huà)，峰值時(shí)賣(mài)一億日元，泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，500萬(wàn)日元都沒(méi)人要。經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)的“動(dòng)物精神”與經(jīng)濟(jì)嚴(yán)冬時(shí)的“寒蟬效應(yīng)”，都只是一枚硬幣的兩面，“危機(jī)打斷了經(jīng)濟(jì)飛轉(zhuǎn)的螺旋槳”�！暇┐髮W(xué)長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究中心特聘研究員，財(cái)經(jīng)作家陳志龍《金融體系已成為最大土地儲(chǔ)備者》
5月初權(quán)威人士的一句“樹(shù)不能長(zhǎng)到天上，高杠桿必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)，控制不好就會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)，甚至讓老百姓儲(chǔ)蓄泡湯”猶在耳邊。但當(dāng)前的房?jī)r(jià)卻讓人感到無(wú)奈。
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從前一個(gè)小鎮(zhèn)上有兩家面包店，每家每天各生產(chǎn)50個(gè)面包，價(jià)廉又物美，1個(gè)面包才賣(mài)1元錢(qián)，正好滿(mǎn)足了居民的面包需求。
這兩家面包店每天各創(chuàng)造50元的價(jià)值，但是一直這么循環(huán)下去只是小本生意。兩家老板都不甘心，想想多少老字號(hào)都擴(kuò)大規(guī)模開(kāi)了分店，為何不也擴(kuò)大規(guī)模，大家都多賺一點(diǎn)呢？
說(shuō)干就干，擴(kuò)大規(guī)模容易，可是小鎮(zhèn)居民對(duì)面包的需求僅僅100個(gè)就夠了，多生產(chǎn)出來(lái)的面包賣(mài)給誰(shuí)呢？這是個(gè)頭疼的問(wèn)題。
于是，靈機(jī)一動(dòng)，兩家老板一合計(jì)，就互相買(mǎi)賣(mài)150個(gè)面包，第一家面包店的老板向第二家店購(gòu)買(mǎi)150個(gè)面包，同樣的第二家面包店的老板向第一家店也購(gòu)買(mǎi)150個(gè)面包。由于互相買(mǎi)賣(mài)的數(shù)量正好相等，于是面包也先不用生產(chǎn)出來(lái)了，用記賬的形式，價(jià)格還是一塊錢(qián)1個(gè)，但是每家面包店的交易量就變成了50+150=200個(gè)了。
從賬面上看，每家店的交易額從50元上升為200元，雖然面包還沒(méi)有生產(chǎn)出來(lái)，但是交易已經(jīng)產(chǎn)生了。這就是傳說(shuō)中的虛擬經(jīng)濟(jì)。
過(guò)了一段時(shí)間，兩家老板覺(jué)得1個(gè)面包賣(mài)一塊錢(qián)太便宜了，現(xiàn)在成本都在漲，面包價(jià)格也該漲一漲了，為了避免漲到太猛嚇跑了小鎮(zhèn)居民。起初，兩家老板將各自互相買(mǎi)賣(mài)的150個(gè)面包價(jià)格漲到4元錢(qián)，而實(shí)際上對(duì)居民真實(shí)出售的面包僅僅漲價(jià)到2元一個(gè)。
這樣，每家店的交易額為150*4+50*2=700元，瞬間泡沫又膨脹了。這個(gè)時(shí)候，小鎮(zhèn)居民急了，聽(tīng)說(shuō)面包要賣(mài)4元錢(qián)1個(gè)，此時(shí)看到市場(chǎng)上面包只有2元時(shí)，于是趕緊買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。這下，面包需求量一下劇增，而面包一時(shí)半會(huì)又生產(chǎn)不出來(lái)。這就是傳說(shuō)中的泡沫經(jīng)濟(jì)。
這明明只是虛擬經(jīng)濟(jì)，小鎮(zhèn)居民需求量猛增，而面包生產(chǎn)不出來(lái)那么多，這可怎么辦？
這兩個(gè)老板拍拍腦子，又想出一招，印發(fā)一種遠(yuǎn)期面包券。于是，兩個(gè)老板的業(yè)務(wù)又?jǐn)U大了，一邊招聘更多的工人生產(chǎn)面包，一邊發(fā)行遠(yuǎn)期面包券，甚至允許這種面包券上市交易。這就誕生了一種融資業(yè)務(wù)，并且可以抵押貸款交易。
有現(xiàn)金的居民可以通過(guò)現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)面包，有抵押物的人可以抵押借款買(mǎi)面包，那么沒(méi)錢(qián)又沒(méi)抵押物的人想買(mǎi)面包怎么辦？
這兩家店的老板想出了一招，向這些人窮人發(fā)放貸款，并向保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)了保險(xiǎn)。這種不考慮還款能力就發(fā)放貸款的行為是危險(xiǎn)的，但面包店老板為了賺錢(qián)，先發(fā)放貸款鼓勵(lì)大家買(mǎi)面包，把面包經(jīng)濟(jì)循環(huán)起來(lái)。然后面包店老板將這些次級(jí)抵押款包裝成“次級(jí)債券”，為以后的次貸危機(jī)播下了種子。
這里解釋下什么是“次級(jí)抵押貸款”？是指一些貸款機(jī)構(gòu)（例如銀行）向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
這樣美好的日子持續(xù)了一段時(shí)間，小鎮(zhèn)居民發(fā)現(xiàn)高價(jià)囤積的大量面包吃也吃不完，存放起來(lái)要占空間，還有發(fā)霉的風(fēng)險(xiǎn)。于是，有些人開(kāi)始拋售掉，哪怕價(jià)格低一些。一旦有一個(gè)人第一個(gè)拋售，就觸發(fā)了多米諾骨牌，整個(gè)面包經(jīng)濟(jì)都可能面臨崩盤(pán)。這就是面包經(jīng)濟(jì)泡沫破裂。
隨后，危機(jī)傳導(dǎo)到了面包店了，老板發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)出來(lái)的面包再也賣(mài)不動(dòng)了，只好關(guān)門(mén)歇業(yè)，這樣引爆了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
更可怕的是，小鎮(zhèn)居民發(fā)現(xiàn)面包價(jià)格下降了，遠(yuǎn)期面包券和各種面包債券變廢紙一堆。這就是次貸危機(jī)。
后面的后果更嚴(yán)重了，面包價(jià)格暴跌到無(wú)人問(wèn)津了，那些銀行抵押貸款給居民買(mǎi)面包的錢(qián)收不回來(lái)了，而居民的抵押物也變得不值錢(qián)了。最后，銀行可能要承擔(dān)金融危機(jī)引發(fā)的后果，破產(chǎn)或者倒閉。
一個(gè)小小的面包經(jīng)濟(jì)，都能引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)，凸顯貨幣流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)如日中天的樓市也正在聚集著風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹，房子價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了老百姓的承受范圍了，連中央高層也發(fā)話(huà)了，要抑制資產(chǎn)泡沫。
那么樓市泡沫是如此產(chǎn)生的？
以2008年的美國(guó)次債危機(jī)舉例說(shuō)明：
當(dāng)樓市火爆時(shí)，貸款買(mǎi)房已成為不可抑制的瘋狂行為了。在2001年經(jīng)濟(jì)衰退發(fā)生后，美國(guó)樓市在超低利率刺激下高度繁榮，不論有錢(qián)的還是沒(méi)錢(qián)的，都貸款買(mǎi)房。這也埋下了一個(gè)隱患，美國(guó)向信用分?jǐn)?shù)較低、收入證明缺失、負(fù)債較重的人提供了住房貸款，貸款人可以在沒(méi)有資金的情況下買(mǎi)房。因?yàn)樾庞玫燃?jí)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，他們就被定義為次級(jí)信用貸款者，簡(jiǎn)稱(chēng)次級(jí)貸款者。
其實(shí)沒(méi)錢(qián)的買(mǎi)房者心里也是沒(méi)底的，他們會(huì)想：我一個(gè)月只賺1200塊，我的房貸就要付1000塊，我只剩200塊，我擔(dān)心哪一天資金鏈斷了，付不起房貸怎么辦？
那些貪婪的銀行家安慰他們，你完全不用擔(dān)心，由于銀行房貸利率非常低，用不了多久，你的房子就會(huì)從50萬(wàn)塊漲到80萬(wàn)。如果你真的還不起房貸，就把房子賣(mài)了，賣(mài)80萬(wàn)，拿其中50萬(wàn)塊還掉房貸，你還剩30萬(wàn)塊啊。30萬(wàn)塊你留著花也好，去租房子也好，反正你沒(méi)有虧。
所以，當(dāng)美國(guó)房?jī)r(jià)在刺激政策下不斷上漲時(shí)，這些房主毫不顧忌地用房子潛在的升值部分再抵押，再融資，消費(fèi)其它商品，就為次級(jí)貸款了。
難道銀行不知道風(fēng)險(xiǎn)嗎？不是的，銀行很清楚風(fēng)險(xiǎn)，所以銀行與國(guó)際投行合謀，將這些次級(jí)貸款包裝成債券，賣(mài)給全球投資者，創(chuàng)造出一個(gè)龐大繁榮的金融市場(chǎng)。
于是次級(jí)債開(kāi)始形成了，但這還不夠，國(guó)際投行還將這些不良貸款分割，打包，最終通過(guò)杠桿放大，做成數(shù)十萬(wàn)億的衍生品，在全球投資者中間售賣(mài)，從而把全球拖進(jìn)金融危機(jī)的深淵。
由于這些次級(jí)債隱藏著樓市的巨大泡沫，一旦樓市暴跌，可能造成債務(wù)違約。
后來(lái)隨著美國(guó)住房市場(chǎng)大幅降溫，加上房貸利率上升，那些還貸能力差的房主們負(fù)擔(dān)逐步加重。當(dāng)這種負(fù)擔(dān)到了極限時(shí)，大量還不起房貸的違約客戶(hù)出現(xiàn)了，甚至棄房而去，不再支付貸款，造成大量壞賬。最終導(dǎo)致了次債危機(jī)爆發(fā)！在危機(jī)沖擊下，一些放貸機(jī)構(gòu)嚴(yán)重受損甚至破產(chǎn)，危機(jī)層層觸發(fā)，最后引爆全球金融危機(jī)。
而這些全是唯利是圖貪婪的投行們干的。美國(guó)的貸款銀行是知道次級(jí)債的風(fēng)險(xiǎn)的，全球頂級(jí)投行也非常清楚的。但他們還是要把這些隱形的風(fēng)險(xiǎn)推向市場(chǎng)，并無(wú)限放大。這是為什么？
為了經(jīng)濟(jì)利益，為了賺錢(qián)，不惜毀壞全球經(jīng)濟(jì)。國(guó)際投行把金融危機(jī)販賣(mài)給了全世界，也忽悠了全世界。
這次危機(jī)后果嚴(yán)重，引發(fā)了投資者對(duì)美國(guó)整個(gè)金融市場(chǎng)仍至全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景的擔(dān)憂(yōu)，導(dǎo)致之后幾年股市出現(xiàn)劇烈震蕩。
在中國(guó)，大多數(shù)老百姓可能會(huì)覺(jué)得次級(jí)抵押貸款風(fēng)暴離我們很遙遠(yuǎn)，情況并非想象中那么樂(lè)觀，也許它就在我們身邊潛伏著。
很多中國(guó)人希望通過(guò)投資樓市來(lái)搭上暴富的列車(chē)，銀行等貸款機(jī)構(gòu)也想出各種高招幫忙大家貸款買(mǎi)房，房?jī)r(jià)也在貸款買(mǎi)房的狂潮中以驚人的速度攀升。
吸取美國(guó)的教訓(xùn)吧，曾經(jīng)美國(guó)次貸總量在650億美元，僅占整個(gè)房貸的9%，此后每年不斷增長(zhǎng)，到2006年左右，次貸總量已達(dá)6000億美元，占房貸總量的20%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳60%以上的借貸買(mǎi)房人的目的不是自住，而是投資。雖然中國(guó)目前還未出現(xiàn)大規(guī)模的貸款違約現(xiàn)象，但是隨著房?jī)r(jià)暴漲，貸款買(mǎi)房的人比比皆是，不得不防范次貸危機(jī)的魅影來(lái)襲。
中央高層已經(jīng)覺(jué)察到資產(chǎn)泡沫的苗頭，果斷叫停了利用高杠桿的違規(guī)貸款行為，并著手調(diào)控樓市，呼吁擠一擠資產(chǎn)泡沫。希望某一天，樓市能回歸到健康的軌道，不為炒房者投資牟利，只為百姓安居樂(lè)業(yè)。
